销售土地延续冷淡趋势,竣工提升不改投资承压
2022年09月22日发布 销售:延续7月冷淡行情,城市分化结构持续演绎。1-8月商品房累计销售面积87890万平方米,同比下降23.0%,跌幅较1-7月收窄0.1pct,当月销售面积9712万平方米,同比下降22.6%,跌幅较上月收窄6.3pct,环比回升4.9%。1-8月商品房累计销售金额85870亿元,同比下降27.9%,跌幅较上月收窄0.9pct,8月单月销售金额10107亿元,同比下降19.9%,跌幅收窄8.3pct,环比回升4.3%。8月销售冷淡主要由于:1)季节性回调趋势延续:7月受到季节性因素和断供风波影响销售加速下行,8月销售整体仍延续传统淡季的行情,销售金额和销售面积环比增幅与历年8月±5%左右变动一致。2)供给端和政策端保持平稳,开发商在7-8月推盘多为续销项目,供应力度小幅收缩,政策方面也并未出现超力度放松政策。“金九”成色不足,城市分化仍明显,仅核心城市及核心区域有望迎来环比回升,我们认为城市结构性分化后续演绎更为明显,将带动企业供给端分化加强。 投资:“保交付”加快竣工进度,投资仍持续承压。1-8月房地产开发投资累计完成额90809亿元,同比下降7.4%,8月单月投资完成额113478亿元,同比下降13.8%,跌幅扩大1.5pct,环比方面略回升1.8%。8月新开工延续今年4月以来当月同比降幅40%以上的趋势,累计新开工面积跌幅持续扩大,8月当月的新开工面积较7月小幅下降,保持在低位运行,新开工持续下行至新低水平原因主要由于:1)销售回款持续下降。2)偿债压力持续:7-8月仍陆续有房企公开市场违约,8月商票逾期的房企主体数量增加至279家,环比增加17.2%。3)拿地和新开工规模连续下降,累积效应下,后续施工投资将持续承压。8月竣工面积环比上升42.5%,同比跌幅也较7月收窄33.5pct,竣工面积环比大幅上升主要由于8月以来各地“保交楼”政策陆续出台,各地“保交楼”稳步推进,效果逐步显现。竣工进度加快带来的投资环比提升体量和可持续性都不足,行业出清仍在加速,在销售回款、债务融资恢复前,房企资金压力依然较大,拿地意愿不足,开工施工变弱,后续投资可能持续处于低位。 土地:购置面积同比跌幅扩大,土地市场延续低热度。1-8月累计土地购置面积5400万平方米,同比下降49.7%,8月单月土地购置面积854万平方米,同比下降56.6%,跌幅扩大9.3pct。整体来看,土地市场仍然延续低热度,主要由于当前销售预期偏弱,现金流状况“超负荷”,房企购地意愿和能力不足,保持谨慎拓展。根据中指研究院统计,截至2022年8月,2021年22城集中供地地块整体入市率32.3%,具体到城市来看入市率北京、杭州、厦门的入市率超过50%,而济南、福州、武汉等地入市率不足两成。对应2022年一二轮集中供地结果来看,入市率较高的城市在2022年的集中供地中溢价成交占比也相应较高,后续销售如果持续低迷,热度较低的城市在第三轮集中供地中仍将保持底价成交、国央企及地方城投拿地的遇冷态势。 资金:到位资金跌幅收窄,多地纾困基金助力风险化解。1-8月开发到位资金100817亿元,同比下降25.0%,跌幅较上月收窄0.4pct,8月当月开发到位资金12047亿元,同比下降21.7%,跌幅较上月收窄4.1pct。预计后续资金情况仍高度依赖销售情况:1)后续销售如果企稳,定金及预收款、个人按揭贷款融资规模将有望增加。2)销售情况影响房企开工拿地意愿,目前以“保交付”为市场主基调,资金更多流向施工及竣工,销售持续低迷,房企开工拿地意愿未有明显改善,增量市场冷清,开发贷增量仍将持续减少。9月首套房贷利率4.15%,二套房贷利率4.91%,分别下降17bp和15bp,按揭利率下行幅度加大,较去年最高点分别回落159bp和108BP。 核心城市政策放松仍将继续,城市分化带动房企分化加剧。9月上旬成交情况表现并不理想,主要受到疫情反复影响,整体“金九”成色不足,仅有核心城市的核心区域有望在9月旺季有回温。我们认为今年以来地产复苏最大的制约核心因素在于经济、以及疫情的反复对于经济的影响,因此城市间的结构性分化会在今年演绎的非常明显。我们预计核心城市的放松力度有望加大,核心城市特别是核心区域有望受益于后续的政策宽松,在核心城市布局占比高的房企和去年以来在核心城市保持拓展节奏、持续补货的房企有望在后续实现更优的销售增速,而布局下沉的房企则由于销售复苏慢、现金流恶化速度快叠加而较难有起色。因此我们建议重点关注信用情况更为良好,资金链更为安全,货值更为充裕的国企央企以及优质的混合所有制企业如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地、华发股份、南山控股。 风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期,预售资金政策调控超预期。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。