“金九”弱复苏,“银十”需等待
2022年10月10日发布 9月整体新房成交环比增速转正,同比降幅呈收窄趋势,一线城市率先企稳复苏。二手房成交同比仍保持双位数正增长,但环比持续下降。我们认为当前销售处于筑底回升阶段。预计短期内,中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放,房地产市场也将逐步回稳。 核心观点 新房:整体新房成交小幅回暖,一线城市同比增速率先转正。9月38个城市成交面积1756.7万平,环比+15.5%,同比-13.4%,较8月同比降幅缩小12.5pct,前九月累计同比下降33.4%。一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为+17.3%、+1.7%和+21.2%,同比增速分别为+13.2%、-27.7%和-12.8%。具体而言,一线城市成交量环比均上涨,二三线城市中:1)前期高热城市增长动能转弱,如南京、武汉、成都、厦门、无锡等,同环比均出现不同程度回落,其中成都主要受到疫情影响;2)密集出台了宽松政策的城市成交底部回升,如青岛、南宁、苏州。我们认为10月市场有望进一步修复,月末中央在信贷与税收方面持续释放利好,预计各地将“因地制宜”持续落实宽松政策,购房者信心或将逐步重塑,观望情绪或有所下降。 二手房:9月二手房成交环比持续下降,但同比仍能保持两位数增长,九成城市同比出现不同幅度的增长。9月14个重点城市二手房成交量为530.7万平,环比下降15.9%,同比上升21.3%,同比增速较8月小幅下降1.9pct。一、二、三线城市环比增速分别为+0.1%、-28.1%和+4.9%。九成的城市均出现不同程度的同比上升,除南京同比下跌外,其余城市均同比上升。但仍有七成城市环比下跌。 库存与去化:整体库存保持平稳,去化周期环比减少。截止到9月末,14个城市新房库存面积1.04亿平,环比+0.8%,同比+5.3%;去化周期为13.7个月,环比-6.2%,同比+44.5%。一、二、三线城市库存面积环比+4.8%、-1.4%和-2.8%,同比+14.6%、+0.4%和-11.6%;去化周期分别为12.1、11.6和12.7个月,环比-4.0%、-5.4%和-8.2%,同比+44.2%、+49.4%和+12.0%。上海、杭州、苏州、宁波去化周期在12个月以内。 开盘去化率:31个重点城市平均开盘去化率由8月的40%微幅下降至9月的39%。从周度变化呈现出“先降后升”的走势,8月末9月初去化率稳中有降,一度跌至36%,而随着杭州、成都等热点城市在9月中下旬迎来了集中供应期,结构性拉升了市场热度,至第39周(9.19-9.25)去化稳步回升至59%。各城市分化格局延续:上海、合肥、杭州短期市场热度依旧较高,去化率均在7成以上;合肥、深圳核心区域优质项目入市,结构性拉动9月去化率稳步提升了10个百分点以上。但仍有约半数城市去化率尚在30%以下。 土地市场:9月重点城市第三批次集中土拍密集开拍,再加上进行第二轮土拍的郑州、沈阳及长春,9月合计有13个城市进行集中土拍。本月百城住宅用地成交建面环比+14%,同比-32%;楼面均价4594元/平,同比+7%,环比+36%,主要是因为:1)重点城市集中土拍,一二线城市土拍增多;2)为了提振土地市场热度,包括北京、上海在内的不少城市第三轮集中供地大幅提升了优质用地的占比,供地主力明显更加偏向置业热度较高的中心城区。不过,土拍热度并未一同走高,因城市冷热分化趋势凸显,溢价率环比微降0.8个百分点至3.2%。 房企:1)百强房企9月单月权益口径销售额同比-30.3%(前值-32.9%);累计权益销售额同比-46.3%(前值:-47.9%),同比降幅仍维持在较高水平。CR5、CR10、CR20、CR50单月权益口径增速-10.3%、-11.1%、-20.0%、-24.9%,降幅较上月收窄了22.6、13.3、8.4、9.2pct。TOP20房企中四成房企单月销售额增速为正,除越秀地产(+11.4%)外,其余房企累计销售额同比均下滑。2)百强房企9月拿地金额同比-34.4%(前值-81.5%),与整体供地节奏有关,9月集中土拍集中进行;累计拿地金额同比-58.5%(前值:-61.6%)。9月百强房企拿地强度从8月的12%提升至29%,但与去年9月相比仍下降了3pct;1-9月累计拿地强度为25%。9月CR5、CR10、CR20拿地强度分别为46%、46%、45%,明显高于排名20名以后的房企。其中CR5拿地金额同比降幅相对较大,其中中海与中国铁建拿地金额同比分别下降了58%和78%,主要是因为上半年热点城市频繁拿地,出于稳健经营的考量阶段性放缓拿地节奏。拿地较多的为龙头央企和区域性深耕房企:9月拿地排名靠前的是中海、保利、建发、华润、绿城、滨江,均超过100亿元。 投资建议 我们认为当前销售处于筑底回升阶段,当前市场预期的修复需要多重有利因素叠加带动,而9月末中央接连两日释放信贷与交易税的重磅利好。预计短期内,中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放,房地产市场也将逐步回稳,特别是针对核心二线城市,适度允许基本面较好的城市市场热度回升,以带动整体市场预期恢复。建议关注销售基本面兑现后的地产板块机会。我们建议关注:1)稳健的龙头和区域性央国企:保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团;2)现金流和财报质量较好的区域性民企龙头:滨江集团、美的置业;3)有预期差的房企:金地集团。 风险提示:房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。