理工酷

2022年10月10日发布

9月整体新房成交环比增速转正，同比降幅呈收窄趋势，一线城市率先企稳复苏。二手房成交同比仍保持双位数正增长，但环比持续下降。我们认为当前销售处于筑底回升阶段。预计短期内，中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放，房地产市场也将逐步回稳。

核心观点

新房：整体新房成交小幅回暖，一线城市同比增速率先转正。9月38个城市成交面积1756.7万平，环比+15.5%，同比-13.4%，较8月同比降幅缩小12.5pct，前九月累计同比下降33.4%。一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为+17.3%、+1.7%和+21.2%，同比增速分别为+13.2%、-27.7%和-12.8%。具体而言，一线城市成交量环比均上涨，二三线城市中：1）前期高热城市增长动能转弱，如南京、武汉、成都、厦门、无锡等，同环比均出现不同程度回落，其中成都主要受到疫情影响；2）密集出台了宽松政策的城市成交底部回升，如青岛、南宁、苏州。我们认为10月市场有望进一步修复，月末中央在信贷与税收方面持续释放利好，预计各地将“因地制宜”持续落实宽松政策，购房者信心或将逐步重塑，观望情绪或有所下降。

二手房：9月二手房成交环比持续下降，但同比仍能保持两位数增长，九成城市同比出现不同幅度的增长。9月14个重点城市二手房成交量为530.7万平，环比下降15.9%，同比上升21.3%，同比增速较8月小幅下降1.9pct。一、二、三线城市环比增速分别为+0.1%、-28.1%和+4.9%。九成的城市均出现不同程度的同比上升，除南京同比下跌外，其余城市均同比上升。但仍有七成城市环比下跌。

库存与去化：整体库存保持平稳，去化周期环比减少。截止到9月末，14个城市新房库存面积1.04亿平，环比+0.8%，同比+5.3%；去化周期为13.7个月，环比-6.2%，同比+44.5%。一、二、三线城市库存面积环比+4.8%、-1.4%和-2.8%，同比+14.6%、+0.4%和-11.6%；去化周期分别为12.1、11.6和12.7个月，环比-4.0%、-5.4%和-8.2%，同比+44.2%、+49.4%和+12.0%。上海、杭州、苏州、宁波去化周期在12个月以内。

开盘去化率：31个重点城市平均开盘去化率由8月的40%微幅下降至9月的39%。从周度变化呈现出“先降后升”的走势，8月末9月初去化率稳中有降，一度跌至36%，而随着杭州、成都等热点城市在9月中下旬迎来了集中供应期，结构性拉升了市场热度，至第39周（9.19-9.25）去化稳步回升至59%。各城市分化格局延续：上海、合肥、杭州短期市场热度依旧较高，去化率均在7成以上；合肥、深圳核心区域优质项目入市，结构性拉动9月去化率稳步提升了10个百分点以上。但仍有约半数城市去化率尚在30%以下。

土地市场：9月重点城市第三批次集中土拍密集开拍，再加上进行第二轮土拍的郑州、沈阳及长春，9月合计有13个城市进行集中土拍。本月百城住宅用地成交建面环比+14%，同比-32%；楼面均价4594元/平，同比+7%，环比+36%，主要是因为：1）重点城市集中土拍，一二线城市土拍增多；2）为了提振土地市场热度，包括北京、上海在内的不少城市第三轮集中供地大幅提升了优质用地的占比，供地主力明显更加偏向置业热度较高的中心城区。不过，土拍热度并未一同走高，因城市冷热分化趋势凸显，溢价率环比微降0.8个百分点至3.2%。

房企：1）百强房企9月单月权益口径销售额同比-30.3%（前值-32.9%）；累计权益销售额同比-46.3%（前值：-47.9%），同比降幅仍维持在较高水平。CR5、CR10、CR20、CR50单月权益口径增速-10.3%、-11.1%、-20.0%、-24.9%，降幅较上月收窄了22.6、13.3、8.4、9.2pct。TOP20房企中四成房企单月销售额增速为正，除越秀地产（+11.4%）外，其余房企累计销售额同比均下滑。2）百强房企9月拿地金额同比-34.4%（前值-81.5%），与整体供地节奏有关，9月集中土拍集中进行；累计拿地金额同比-58.5%（前值：-61.6%）。9月百强房企拿地强度从8月的12%提升至29%，但与去年9月相比仍下降了3pct；1-9月累计拿地强度为25%。9月CR5、CR10、CR20拿地强度分别为46%、46%、45%，明显高于排名20名以后的房企。其中CR5拿地金额同比降幅相对较大，其中中海与中国铁建拿地金额同比分别下降了58%和78%，主要是因为上半年热点城市频繁拿地，出于稳健经营的考量阶段性放缓拿地节奏。拿地较多的为龙头央企和区域性深耕房企：9月拿地排名靠前的是中海、保利、建发、华润、绿城、滨江，均超过100亿元。

投资建议

我们认为当前销售处于筑底回升阶段，当前市场预期的修复需要多重有利因素叠加带动，而9月末中央接连两日释放信贷与交易税的重磅利好。预计短期内，中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放，房地产市场也将逐步回稳，特别是针对核心二线城市，适度允许基本面较好的城市市场热度回升，以带动整体市场预期恢复。建议关注销售基本面兑现后的地产板块机会。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的置业；3）有预期差的房企：金地集团。

风险提示：房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。