物业估值进入历史低位
2022年11月01日发布 每周一谈:物业估值进入历史低位 板块市盈率回调 物业服务板块估值回落至历史最低值。截至2022年10月28日,由A+H61名个股组成的物业服务板块市盈率(TTM)降至8.17倍,2021年同期为24.74倍。 2021年9月以来,民企与央国企估值分化明显。地产债务危机成为市场焦点,尤其以民营地产为主,频繁出现的债务违约影响到关联民营物企的发展信心。而从央国企物业板块来看,自2021年9月至今估值亦有所回调,但幅度明显弱于民营物企。 物企估值回调幅度大于关联房企。从历史来看,物业服务企业的估值普遍高于房企,我们认为历史上资本市场给予物企较高的溢价主要原因为:物业服务业务拓展增速快、轻资产、低负债率、现金流稳定、行业发展空间广阔等。但是随着物企“反哺”地产的情况逐渐暴露,物业服务的抗周期性失灵,估值下跌程度高于房企。 住宅为主的物企估值回落幅度更大 以住宅为主的物企估值较低,市盈率回落幅度更大。由于住宅物业费水平较低,提价难度大,而商业物业费水平较高,利润空间大,故以服务商业物业为主的物企估值水平较高,估值回落幅度较低。 我们认为,从地产政策端来看,“保交楼”目标清晰,纾困政策正在持续落地,助力地产周期探底回升,叠加经济企稳回暖,预计地产也将企稳回暖。从物业政策端来看,今年1月,住房城乡建设部发布了《关于印发完整居住社区建设指南的通知》,提出了物业管理全覆盖和健全社区管理机制的实操方法,而增量市场新建住宅绑定物业的趋势不改,未来几年,推进全国居住社区、尤其是存量老旧小区走向物业管理全覆盖,是政策明确的指引方向,是行业发展的趋势。综合上述,在经济转暖、政策落地的基础上,未来物企估值有望率先修复。 数据追踪(10月24日-10月28日): 资金及交易追踪: 沪(深)股通:A股物业公司中仅招商积余在沪(深)股通中有持股,截至2022年10月28日,持有925.59万股,较上周上涨0.09%,持股市值1.28亿元。 港股通:港股中港股通持股共18家(剔除停牌物企),自2022年10月24日至10月28日,增幅最大的是雅生活,本周增幅8.24%。降幅最大的是华润万象生活,降3.4%。持股比例最高为保利物业,为66.66%。持股数量最多为融创服务,为5.12亿股。 投资策略:我们认为目前行业已在底部,估值回落至历史低位,物企寻求独立扩张能力将持续加强,建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余,关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务等。 风险提示:房企资金链紧张拖累物企,关联方应收账款及其他应收款坏账风险,外拓增速不及预期。