2022年08月04日发布 数据要点： 本周，42个主要城市新房成交面积环比下降53%，2022年累计成交面积同比下降39%。北京和上海环比分别下降54%和26%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降34%、33%、48%。芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降62%、41%、56%。 截至7月8日，13个主要城市可售面积（库存）环比上升1%；平均去化周期12.5个月，平均环比下降0.2%。北京和莆田去化周期分别由上期的12.0个月和36.1个月变动至13.7月和40.4个月，分别环比上升14%和12%。 本周，15个主要城市二手房交易建面下降10%。南宁和金华环比分别下降83%和48%。2022年累计成交面积同比下降28%。深圳、南宁和东莞2022年累计同比分别下降59%、10%和上升5%。 本周观点： 本周，多个重点城市新房成交环比有所下滑，带动重点城市新房成交面积环比有所下降。从城市能级上看，二线城市成交环比降幅最大。从区域上看，青岛成交环比下降最快，带动环渤海区域成交面积环比下降68%。二手房成交方面，周内，重点城市二手房成交环比波动延续，环比下降10%。其中，南宁、金华等地成交环比降幅较大，带动重点城市二手房成交面积环比有所下降。库存方面，重点城市去化周期环比整体保持平稳。北京、莆田去化周期环比有所上升，其余11个重点城市皆持续下降，带动重点城市去化周期环比下降。 投资建议: 融资渠道边际改善助力民企资金面回暖，成都新政促进“租购并举”落地。近期，优质房企的融资渠道正逐步打通，如滨江发行总额为9.7亿元短期融资券、龙湖发行规模为人民币17亿元公司债券，未来民企资金面有望边际改善。另外，部分房企获回购增持，如万科回购约7296万股公司A股（成交总金额约为12.9亿元）、旭辉再获管理层增持174万元公司债券，持续向市场释放积极信号，进一步带动投资人信心回升。地方政策方面：1）多地需求侧政策聚焦推动短期住宅销售。东营提出在规定时限内购买中心城区新房可享受房屋成交价1%的补贴、宁波“房票”政策给予房屋价值补偿部分6%的购房奖励，时间上的限制在一定程度上或可加速商品房短期销售的增长、有助于改善房企流动性。2）地方公积金政策继续深化。周内，唐山提出父母可为子女提供住房还贷帮助，或将更大限度降低青年人的购房资金压力、提升刚需群体的购房意愿。3）地方完善保租房市场供应。成都提出将住房纳入保障性住房房源库的居民可获一套相应限购区的购房资格，有望持续推动保障性住房建设的发展；另一方面，该措施体现出成都的限购政策有所改善，在一定程度上增加了当地的潜在购房需求。短期内，地方或继续加大在各类购房补贴、优化限购政策等方面的推广力度，共同推进行业销售回升。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售结算或出现波动。

2022年08月04日发布 新能源汽车龙头，进入量价利齐升的高速成长期。比亚迪在新能源汽车领域已深耕多年，已构建起传统燃油、混合动力、纯电动车全擎全动力产品体系。技术方面，公司纯电动e3.0平台和混动DMi+DMp双平台共同驱动，技术领先，产品力强；搭载与英伟达、地平线等合作的高阶辅助驾驶功能的车型在2023年将陆续量产。在品牌网络方面，公司海洋网络和王朝网络齐头并进，车型周期向上，市占率稳步提升。在市场定位方面，公司深耕20万元以下大众市场，通过热销车型汉、海豹等实现对20万以上的中高端市场的拓展，并通过腾势和高端新品牌持续实现品牌向上，进一步打开价格天花板。我们认为，比亚迪的新能源产品处于车型丰富、车价上探、销量攀升的阶段。三重合力下，比亚迪正处于量价利齐升的上升通道。据我们测算，比亚迪2022年销量有望达到174万台，同比增加137%；2023年销量则有望达到280万台。 全面布局并垂直整合产业链，协同效应显著。比亚迪深度布局、垂直整合新能源汽车产业链，从上游原材料到中游零部件再到下游整车，形成完整闭环，产业链协同效应显著。成立弗迪电池、弗迪动力、弗迪视觉、弗迪科技、弗迪模具（弗迪精工）五家弗迪系子公司，进一步加快新能源核心零部件的外供业务，拓宽成长空间。公司还与佛吉亚、华为、丰田、一汽、地平线、Momenta等外部公司强强联手，全面拓展深化在智能电动方面的合作，持续提升公司产业竞争力。公司半导体业务分拆上市在即，估值破百亿，立足比亚迪汽车，拓展外供业务，有望在智能电动汽车快速渗透和车规级芯片国产替代的双重共振下迎来高速发展。 公司快速成长，优质供应商借行共进。得益于比亚迪对垂直产业链的整合和在新能源汽车行业的全面布局，比亚迪车型的三电系统、热管理、电子电器、底盘系统等部分关键部件均为自研自产。在动力电池方面，比亚迪上游材料供应链体系数质兼具。上游材料供应链包含多家供应商，可以加强对供应商话语权的同时，增加自身供应商的质量和供应体系的稳定性。在汽车零部件方面，欣锐科技、德赛西威、华阳集团、科博达、中鼎股份、保隆科技等公司为比亚迪提供单车价值量较高的重要产品，有望伴随公司快速成长而受益。 投资建议：比亚迪深度布局新能源汽车产业链，技术先进、品牌完善、产品丰富，伴随着行业的高速发展，其销量将进入高速增长的快车道。我们看好公司在汽车智能电动转型背景下的长期发展。公司2022年销量有望持续高速增长，车价上涨叠加规模效应有望改善盈利情况，技术升级驱动产品周期，公司2022年有望量利齐升。 （1）建议关注全面布局并垂直整合产业链，随着销量增长协同效应也将逐步凸显的主机厂：【比亚迪】； （2）建议关注有望随比亚迪销量快速提升而受益的产业链标的：【欣锐科技、科博达、德赛西成、华阳集团、上声电子、广东鸿图、文灿股份、拓普集团、和胜股份、银轮股份、盾安环境、中鼎股份、保隆科技】等。 风险提示：汽车行业景气度下行风险；新能源汽车渗透率提升不及预期；汽车行业竞争加剧；新业务拓展不及预期。

2022年08月04日发布 事件 7月首周，酒店预订量环比前一周增长21%，较2019年疫情前同期预订量增加12%，也超过2021年同期预订量。 7月10日起，北京市文化和旅游局总额不超过3000万的京郊住宿消费券正式在去哪儿旅行APP和官方小程序发放。从预订情况来看，去哪儿平台上京郊住宿消费券上线一小时内，密云区的预订量比前一段时间增长8倍、昌平区的预订量增长7倍、通州区的预订量增长9倍。 投资要点 长期供给端升级趋势明确，尾部供给出清较明显，中高端连锁化、下沉化趋势延续。综合多家OTA网站、龙头酒店官网等数据，截至22M3国内住宿业设施总供给约42万家，其中去除非客栈、民宿等非标业态后标准酒店供给数量约18万家，较20M1分别下降25%/13%。其中，低端和经济型/舒适型/高档型/豪华型分别占比86%/9%/4%/1%。相比2020年1月，供给端阶段性出清约12万家，其中低端和经济型出清12.5万家，舒适型酒店增加约6000家，高端和豪华型酒店数量基本持平。前60的酒店集团占整体标准酒店数量的比例由21M1的16%上升至22M3的19%，其舒适型和高档型门店数量相比20M1分别增长了约43%/19%，而豪华型、经济型门店分别同比下滑约5%/9%。疫情压制行业需求下，连锁集团整体酒店从经济型向中端、中高端升级，同时下沉化趋势也比较明确。截至22M3，四线及以下/三线/二线城市前60家连锁集团酒店供给与21M1相比分别上升30%/23%/5%，一线和准一线分别下降11%/25%。 整体需求逐步恢复但仍较弱。去哪儿网数据显示，这周末较上周末酒店预订量环比增幅23%，较2019年疫情前同期预订量增加了14%，也已超过2021年同期预订量。各地文旅消费券具体落实发放的进度不一，疫情扰动导致出行意愿减弱和人均消费能力下降等原因集中导致短期需求仍较弱。 促销费和旅游旺季起到一定催化作用。文旅消费券的发放叠加暑期旅游旺季，会对酒店复苏起到一定催化作用。 投资建议：建议跟踪短期需求恢复程度，关注配置价值突出的连锁化酒店龙头。 风险因素：经济下行带来需求不足；疫情反复对出行的影响；行业竞争的加剧。

2022年08月04日发布 报告摘要 计算机板块： 上周计算机板块行业指下降 1.38%，同期创业板指上涨 1.28%，板块表现略弱于创业板大盘。其中农林牧渔、公共事业、电气设备等板块上升较多。我们建议积极布局数字经济、车联网、工业共联网、数字货币、网络安全等领域，2021 年业绩有相对确定增长标的主要有恒生电子、东方财富、中科创达等。另一方面是未来两年所处行业景气度确定性较高的行业龙头，建议重点关注信创、信息安全、数字货币、智能驾驶等标的。 【2021 下半年中国视频云市场规模达到 50.4 亿美元 同比增长 32.7%】国际数据公司（IDC）最新发布的《中国视频云市场跟踪（2021 下半年）》报告显示，2021 下半年中国视频云市场规模达到 50.4 亿美元，同比增长 32.7%，其中视频云基础设施与解决方案市场增速均有回落，调整后下半年同比增长分别达到32.1%和 35.4%。与上期预测相比， IDC 根据 2021 下半年实际情况更新了全年数据，并结合行业最新发展动态和上游预测数据更新，小幅降低 2023-2024 年市场增长预期，预计 2026 年市场规模达到 364 亿美元。 【Q1 全球智能手机内存市场收益 115 亿美元：三星独占 46%，前三合计 85%】7 月 8 日消息，Strategy Analytics 今日发布最新研究报告，给出了 2022 年Q1 智能手机内存市场的一些情况。SA 表示，2022 年 Q1 全球智能手机内存市场收益为 115 亿美元。三星在智能手机内存市场（DRAM & NAND）稳居榜首，独占46%的份额，而 SK 海力士和美光紧随其后，分别为 24%和 15%。也就是说，在今年第一季度的全球智能手机内存市场上，头部三家厂商的总营收份额在达到了85%。SA 指出，智能手机 NAND 闪存市场的整体销售额得益于大容量 UFS NAND 闪存的出货量，此类产品比去年同期增长了 7%。三星电子在 2022 年第一季度智能手机 NAND 市场的销售额占有率为 39%，SK 海力士(23%)和铠侠(20%)紧随其后。本季度智能手机 DRAM 半导体领域的销售额减少了 7%，SA 给出的原因是季节性因素和供应链中断等原因导致 OEM 需求减少。从报告来看，三星在 2022 年第一季度的智能手机 DRAM 市场上以 52%的销售额牢牢占据着首位，SK 海力士(25%)、美光(22%)紧随其后。LPDDR4X 产品占主导地位，而 LPDDR5 规格的DRAM 产品继续见证客户的需求。

2022年08月04日发布 2010-2020年乡村拉动人均住房面积增长，中国相对发达国家仍具提升空间。2020年我国人均住房建面达41.76平方米，较2010年增长34.4%，增幅较上个十年小幅收窄2.0pct。结构上看，城市人均住房建面最小，2020年城市、镇、乡村分别约36.52平、42.29平、46.80平。过去十年人均住房建面的增幅主要由乡村拉动，2020年城市、镇、乡村家庭户人数分别占全国的39.2%、22.4%、38.4%，2010-2020年人均住房建面增幅分别为25.3%、32.0%、47.5%。国际上看，我国人均住房面积仍具备一定提升空间。我国2020年人均住房建面折算为使用面积约31平，低于美国的约67平、欧洲主要国家的约40平及日本的约34平。另一角度，中国人均住房间数与发达国家的差距较大。我国2020年人均住房间数为1.2间，远低于加拿大、美国、日本的2.6间、2.4间、1.9间。我国与国际情况的差异一方面源于国家面积及土地制度等方面的区别，另一方面也由于我国城镇化率（2021年约64.7%）仍低于主要发达国家的80%以上。随着城镇化的继续推进，我国人均住房面积有望进一步提升。 中部省份人均住房建面较大，北部、广东、上海等改善性需求充足。从城市普通家庭户的情况来看，2020年各地的城市人均住房建面分化较大，北方省份及部分人口净流入省市城市人均住房面积偏小。河南、湖南、湖北等中部省份城市人均住房建面领先，分别达41.8平、41.8平、41.2平；城市人均住房建面最小的10个省市中6个为北方省份，另外广东、上海分别仅29.6平、30.6平，居全国末位。原因上看：1）房屋来源结构差异：多个北方省市居住于原公有住房、经适房、两限房等面积偏小房屋的城市家庭户占比较高，如甘肃、北京、山西均超过25%（全国：15.6%）；2）楼龄差异：上海、北京、广东等发达省市及辽宁、黑龙江等东北区域老旧房屋占比较高，居住于2000年前建成房屋的家庭户占比均超过34%（全国：31.9%）；3）经济发达省市人口净流入态势延续，压制了人均住房建面的增长。综合来看，北部省市存在一定的改善性需求，广东、上海等地亦存在充足的供需缺口。 简要测算2022-2025城镇住房需求约每年12.3-14.5亿平，中长期购房需求仍具支撑。根据七普的人口和住房数据，将住房需求分为三类进行简要测算。1）城镇常住人口增长带来的刚性需求：假设三孩带动短期人口增速小幅提升、其后持续回落，2022-2025年城镇化率每年增速小幅放缓，根据七普城镇人均住房建面推算得2022-2025年此类需求约每年3.7-4.7亿平。2）人均住房面积提升带来的改善性需求：2010-2020年城镇人均住房建面年均增幅约0.83平方米，假设增幅逐年小幅减小，推算得2022-2025年此类需求约每年5.3-6.5亿平。3）老旧房屋拆迁带来的刚性需求：假设80%1970年前建成的城镇房屋及40%1970-1999年建成的城镇房屋于2021-2030年拆除改造，2000年及以后建成房屋暂不拆迁，则2021-2030年城镇拆迁需求合计33.3亿平方米（六普至七普2000年前建成的城镇房屋建面合计减少约25.6亿平），年均需求3.3亿平。对上述三类需求进行加总，则2022-2025每年的城镇住宅需求约12.3-14.5亿平方米，居民住房需求仍具备支撑；在金融政策和行业政策的推动下，商品房成交有望稳步恢复。 风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。

2022年08月04日发布 事件 6月新能源汽车零售销量53.2万辆，同比+130.8%，环比+47.6%，销量创下月度新高。 6月有16家车企批发销量破万，其中比亚迪6月销量13.4万辆（+2万），特斯拉销量7.9万辆（+4.7万），上汽通用五菱4.9万辆（+1.2万），吉利汽车3万辆（+1.1万），广汽埃安2.4万辆（+0.3万），长安汽车1.6万辆（+0.4万），小鹏1.5万辆（+0.5万），蔚来、理想、哪吒都是1.3万辆（+0.6万、0.2万、0.2万），零跑1.1万辆（+0.1万）。 投资要点 6月销量创历史新高，渗透率至27.4%。6月新能源汽车销量53.2万辆，环比+47.6%，创下月度销量新高，其中16家车企批发销量过万，较上月新增3家，这16家车企占到了新能源汽车销量85%，其中比亚迪销量非常亮眼，再次创下月度新高至13.4万辆，比亚迪仅2月销量环比下滑5%，从3月开始都保持每月10万辆以上销量，且每月销量均创下新高，目前销量环比继续在抬升中。特斯拉中国销量为7.9万辆，从上半年销量来看，比亚迪销量64万辆，同比+315%，特斯拉销量56.4万辆，同比+46%，比亚迪超越特斯拉，成为全球新能源汽车销量冠军。其他造车新势力和传统车企6月销量环比均出现增长，主要因为4月底以来，中央及各地政府持续发布汽车消费刺激政策，叠加高位油价和国内供应链改善的因素，各地车市出现火爆。 中游排产数据环比继续增长，三季度新能源汽车景气度有望高企。下游车市火爆，中游电池、正极材料、隔膜等环节6月排产较5月提升10%-20%的水平，7月排产环比预计继续增长10%-20%。另外，国内近期有超过20个省份推出现金优惠、消费券等汽车补贴和刺激政策，剩下的10多个省份政策也有望陆续推出，中央也多次表示正在研究免征新能源汽车购置税的延期问题，预计三季度在强刺激消费政策、密集新车型上市、油价保持高位等多个因素的共同推动下，国内新能源汽车市场会继续保持高景气度，全年销量有望达到600万辆。 投资建议：建议继续关注受益于下游高景气度的新能源汽车产业链龙头厂商。 风险因素：电动车销量不达预期；动力电池行业竞争加剧；原材料价格继续上行；新能源汽车行业政策不确定性；技术替代风险。

2022年08月04日发布 上周（2022.7.4-2022.7.8）行情回顾：上周沪指首日低开高走收涨，第二日高开低走大幅下探至第三日收跌，第四日低开微涨后窄幅震荡至第五日收涨。深指首日低开回升收涨，第二日大幅震荡至第三日收跌，第四日低开回升后窄幅震荡至第五日收涨。上证综指累计下跌0.93%，报收3,356.08。上周社会服务子板块及旅游零售板块中4个下跌，涨跌幅由高到低分别为：教育(-0.87%)，专业服务(-0.99%)，酒店餐饮(-3.29%)，旅游零售(-5.84%)，旅游及景区(-6.41%)。上周申万（2021）31个一级行业中11个上涨，涨幅最大的五名是农林牧渔、公用事业、电力设备、国防军工、钢铁，其中社会服务板块下跌2.81%，在申万一级31个行业排名中位列第26。社会服务行业跑输沪深300指数1.96pcts。离岛免税成果喜人，政策助力乘势复苏；疫情稳定叠加政策利好，暑期旅游热度稳定上涨；餐饮业有序复工，政府助力行业对抗疫情影响。 新政效果显着，政府再助离岛免税脱困疫情：据海口海关最新数据，自2020年7月1日海南离岛免税新政实施至今年6月底，海关监管离岛免税购物金额906亿元、销售件数1.25亿件、购物旅客1228万人次。日均购物金额1.24亿元，较新政实施前增长257%。同时，海南省商务厅拟适时追加安排7000万元离岛免税购物券。新政实施两年以来，离岛免税有效激发消费潜力，尽管受疫影响明显，但多项政策措施接力推动离岛免税消费恢复，恢复逻辑向好。 旅游专列终恢复，暑期旅游量显增：7月7日下午，文化和旅游部发布通知，即日起恢复旅行社和在线旅游企业经营旅游专列业务，将旅游专列业务纳入跨省旅游“熔断”机制统一管理。根据携程数据，近两周预订暑期出行的订单量环比增长超21倍。随着北京等地进返政策调整，叠加利好政策及疫情形势趋于稳定，预计大量出行需求将在暑期释放，看好旅游市场在暑期强势复苏。 各地餐饮有喜有忧，疫情拦路何时休：近日，北京市8部门联合印发《关于助企纾困促进消费加快恢复的具体措施》，提出支持发展线上线下融合消费，通过线上线下等多种方式，发放1亿元餐饮消费券，上海浦东新区也已有超1万家餐饮店铺陆续复工。同时，西安6日起实行7天临时管控措施，餐饮行业暂停堂食。各地餐饮业受疫影响明显，在政策助力下，预计行业将在疫情趋于稳定时有序恢复。 投资建议： 离岛免税经新政后增长明显，政策拟再刺激消费，看好离岛免税长期增长逻辑；各地进返政策放宽叠加文旅部政策加持，各类主题游引领暑期旅游有力回归，预计旅游市场将在暑期旺季快速复苏；疫情逐渐趋于平稳，各地有序推进复工，预计餐饮行业将蓄势长线恢复。我们继续推荐免税龙头企业中国中免；旅游市场供给增加，大量需求亟待释放，推荐处于文旅恢复逻辑中的首旅酒店、锦江酒店、中青旅、宋城演艺、天目湖、丽江旅游、众信旅游、岭南控股等酒店、景区、旅游综合服务标的；避暑旅游迎来高峰，推荐避暑胜地长白山；疫情趋稳增加餐饮消费需求及企业灵活用工需求，推荐快乐家庭消费标的豫园股份及综合人服领军企业科锐国际。建议关注连锁及正餐餐饮龙头复苏催化效应。 风险提示： 新冠病毒疫情反复，行业复苏不及预期、政策落地及执行不及预期。

2022年08月04日发布 一、市场表现：经济下行叠加疫情影响，商业地产市场供需两端均走弱 2022年上半年，外部环境更加复杂严峻，不确定性因素增多，国内疫情多点散发，经济下行压力加大，消费市场和服务业运行受到较大冲击。2022年1-5月，社会消费品零售总额同比下降1.5%，单月增速连续三个月为负，接触型消费受疫情冲击较大，1-5月餐饮收入同比下降8.5%。 受疫情反复及居民线下消费受到冲击影响，商业地产企业经营承压，企业开发投资意愿较弱，同时，疫情防控措施升级导致部分区域施工活动受限，供应端整体表现低迷。从需求端来看，商办物业销售面积稳中有增，但4-5月增速收窄；商办租赁市场承压，上半年主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，重点城市写字楼租金环比连续两个季度下跌。 值得注意的是，5月以来，高效统筹疫情防控和经济社会发展成效逐步显现，加快推动促进消费、助企纾困系列政策措施落地，6月服务业商务活动指数回升至54.3%，重新回到扩张区间，预计下半年居民消费、企业经营将逐渐恢复，对商业地产市场需求形成支撑，进而带动企业开发投资意愿恢复。 1.商业地产新房市场：1-5月全国商办开发投资额同比下降7.8%，新开工面积同比下降29.2%，销售面积同比增长11.5% 从供应端来看，商办物业投资开工同比增速持续为负，占比下降。2022年1-5月，全国商办物业开发投资额为6270亿元，同比降幅扩大至7.8%，商办物业开发投资额占房地产开发投资额的比重由2021年的12.5%下降至12.0%。1-5月，商办物业新开工面积为4878万平方米，同比降幅扩大至29.2%，商办物业新开工面积占商品房新开工面积的比重由2021年的9.7%降至9.4%。 从需求端来看，商办物业销售面积稳中有增。2022年1-5月，全国商办物业销售面积为4239万平方米，同比增长11.5%，但增幅连续2个月收窄，受住宅销售持续低迷影响，商办物业销售面积占商品房销售面积的比重小幅上升。 1）商业营业用房：企业开工投资意愿较弱，2022年1-5月投资同比下降7.0%，新开工面积同比下降30.8%，销售面积同比增长10.4% 从开发投资额来看，2022年1-5月，全国商业营业用房开发投资额为4270亿元，同比下降7.0%，降幅较2021年扩大2.2个百分点，投资意愿较低迷。从单月来看，随着疫情得到有效控制，企业开工和投资意愿短期内有所好转，5月，商业营业用房开发投资额为1011亿元，环比增长10.9%，同比下降11.9%，单月降幅较4月收窄0.9个百分点。 从新开工面积来看，2022年1-5月，全国商业营业用房新开工面积为3572万平方米，同比下降30.8%，降幅较2021年扩大9.1个百分点，消费承压叠加疫情影响施工活动，企业开工规模大幅回落。从单月来看，随着疫情得到有效控制，开工活动逐渐恢复，5月商业营业用房新开工面积为821万平方米，环比增长36.2%，但单月同比仍下降40.4%，降幅较4月收窄11.5个百分点。 分地区来看，2022年1-5月，全国31个省（直辖市、自治区）中有28个省市商业营业用房新开工面积同比下降，其中西藏、天津、吉林、宁夏等省市降幅超50%，福建、重庆、湖南、安徽等省市降幅在10%-50%之间，新疆、陕西、广东降幅在10%以内；湖北、浙江、青海三个省份商业营业用房新开工面积同比增长，其中湖北增幅最大，达26.3%。 从销售面积来看，2022年1-5月，全国商业营业用房销售面积为3078万平方米，同比增长10.4%，但进入二季度以来，多地暴发疫情，防控措施升级，线下看房、交易活动受限，商业营业用房4月单月销售面积同比下降12%，5月略有恢复，单月同比增长3.8%。 2）办公楼：2022年1-5月投资同比下降9.4%，新开工面积同比下降24.6%，销售面积同比增长14.6% 从开发投资额来看，2022年1-5月，全国办公楼开发投资额为2000亿元，同比下降9.4%，降幅较2021年扩大1.4个百分点。从单月来看，5月，办公楼开发投资额为446亿元，环比增长16.4%，单月同比下降13.3%，降幅较4月收窄10.8个百分点。 从新开工面积来看，2022年1-5月，全国办公楼新开工面积为1306万平方米，同比下降24.6%，降幅较2021年扩大3.7个百分点。从单月来看，5月办公楼新开工面积为283万平方米，环比增长45.1%，但单月同比仍下降38.7%，降幅较4月收窄13.2个百分点。 分地区来看，2022年1-5月，全国31个省（直辖市、自治区）中有21个省市办公楼新开工面积同比下降，其中上海、广西、云南、四川等省市降幅超50%，安徽、江苏、海南、福建等省市降幅在10%-50%之间，山东、黑龙江降幅在10%以内。新开工面积增长的省份中，1-5月，广东、湖北等省市同比增幅超50%，河南、陕西等省份在20%-40%之间，浙江开工节奏相对平稳，同比小幅增长3.3%。 从销售面积来看，2022年1-5月全国办公楼销售面积为1161万平方米，同比增长14.6%，增幅较2021年扩大13.4个百分点。从单月走势来看，4月办公楼销售面积同比下降13.7%，5月同比转增至13.2%。 2.商业地产租赁市场：居民线下消费及企业写字楼租赁需求不足，上半年商业街商铺租金环比下跌0.46%，二季度写字楼租金环比下跌0.08% 1）商铺租赁市场：部分城市线下消费受限，上半年商业街租金跌幅扩大，商圈（购物中心）涨幅收窄 为了更好地研究全国重点城市商业地产存量市场情况，中指研究院持续开展商铺租金指数以及写字楼租金指数的研究和编制，用以客观反映商业地产租金水平及其变化趋势。根据对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2022年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较2021年下半年有所扩大；重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体继续回升，但涨幅较2021年下半年有所收窄。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为24.70元/平方米/天，环比下跌0.46%，跌幅较2021年下半年扩大0.14个百分点；由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.96元/平方米/天，环比上涨0.14%，涨幅较2021年下半年收窄0.18个百分点，商铺租金运行整体承压。 整体来看，2022年上半年，由于新一轮疫情冲击，我国多地居民出行受到较大限制，叠加居民收入预期不确定性提升，消费行为更趋保守，我国消费市场整体承压，市场活力有所下降。与此同时，消费需求端的多元化和商业供给端的同质化也给商业地产市场运营带来了较大的压力。从商铺租赁市场表现看，整体承受了较大的下行压力，购物中心商铺和商业街商铺的租金价格走势也有所分化。其中商业街区商铺租金继续下行，且跌幅较2021年下半年有所扩大；购物中心商铺租金微幅上涨，仍呈现一定的修复态势，但涨幅较2021年下半年有所收窄。 展望下半年，随着疫情防控形势整体趋好，叠加从中央到地方的疫后促消费政策快速出台，预计消费市场将呈现逐步修复态势，市场活力有望逐步提升。但上半年疫情使得商户整体承压较大，经营状态的修复仍需时日，商铺市场租金短期内调涨动力有限，预计下半年我国重点城市商铺租金整体或保持平稳态势。 2）写字楼：二季度重点城市主要商圈写字楼租金延续下跌态势，环比微跌0.08%，部分城市空置压力较大 2022年二季度，受国际环境复杂、国内疫情冲击等负面因素影响，我国经济下行压力加大，对写字楼市场运行造成明显冲击，重点城市写字楼市场活跃度出现回落。根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2022年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比下跌0.08%。从不同商圈表现来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占33.8%，租金环比下跌的商圈占62.5%，3.7%的商圈租金环比持平。 2022年3、4月以来，新冠肺炎疫情多点暴发，宏观经济面临下行压力，部分中小企业面临经营困境，叠加新增供应增加、疫情期间被抑制的租赁需求已逐步释放完成等多重因素影响，部分城市写字楼依旧面临空置压力。根据中指数据，2022年一季度，一线城市甲级写字楼空置率相对较低，其中广州最低，为10.2%；二线代表城市中，杭州甲级写字楼空置率为12.0%，空置压力相对较小，厦门、西安、重庆、青岛等城市甲级写字楼空置率则在25%以上，空置压力相对较大。 根据北京、上海、武汉、杭州等代表城市写字楼租赁成交案例的监测数据，2022年一季度，租赁和商务服务业租赁需求相对较多，占全部租赁成交案例的比重近五成，而由于部分互联网企业发展遇到瓶颈，缩减员工编制，对办公空间的需求有所下降，科技/媒体/通信（TMT）行业租赁成交案例占比显著回落，占比不足15%，同时，越来越多的知名互联网企业改变分散租赁办公的现状，选择自建或整栋收购写字楼作为集中办公场所，这也是TMT行业写字楼租赁需求下降的因素之一。除租赁和商务服务业、TMT行业外，金融业、建筑和房地产业、医疗和生物医药、工业品制造业租赁成交案例占比在5%-10%之间。 3.商业地产大宗交易：写字楼标的占比最高，上海交易最活跃；部分房企为缓解资金压力选择出售优质物业 2022年上半年，受经济面临下行压力以及疫情反复等因素影响，投资者投资行为相对谨慎，国内大宗交易市场活跃度整体有所降低。 从交易宗数来看，2022年1-5月，中指数据共监测到大宗交易91宗，较上年同期减少41宗。涉及一线城市的交易宗数为42宗，其中上海交易宗数为26宗，依旧是大宗交易最为活跃度城市，北京、广州、深圳交易宗数均在10宗以内。涉及二线城市的交易宗数为51宗，其中苏州、成都、重庆市场相对活跃，交易宗数分别为9宗、8宗、6宗，杭州、宁波等城市交易宗数均在5宗以内。涉及三四线城市的交易宗数为19宗，发生交易的城市包括常州、中山、廊坊、徐州等，交易宗数均在3宗以内。 以披露交易金额的交易计算，2022年1-5月，中指数据共监测到大宗交易635亿元，同比下降42.9%。其中一线城市交易金额为375亿元，上海大宗交易市场热度不减，交易金额约300亿元。二线城市交易金额为172亿元，其中杭州交易金额最高，约58亿元，成都、苏州、宁波交易金额在10-30亿元之间。三四线城市交易金额为88亿元，其中佛山交易金额最高，约34亿元。 从物业类型来看，2022年1-5月，以写字楼为标的大宗交易共23宗，占比约25%，写字楼项目依旧是投资者首选，但占比较上年下降6.2个百分点；工业厂房交易宗数为18宗，占比约20%，较上年下降5.4个百分点；投资者对商业、商务园区/产业园区、物流仓储的关注增加，交易宗数占比较上年分别提高5.8、8.3和6.4个百分点。 从各线城市来看，投资者最为青睐一线城市写字楼项目，2022年1-5月，一线城市写字楼标的交易宗数占一线城市总量比重约45%，投资者在二线城市更加关注仓储物流类标的，交易宗数占二线城市总量比重近四成，三四线城市则以工业厂房类标的最受关注，交易宗数占三四线城市总量比重近六成。 2022年1-5月，以披露买家企业的交易计算，内资企业交易宗数占比约85%，较上年同期提升约5个百分点，依旧主导大宗交易市场需求。从卖家企业类型来看，房地产市场进入调整期，部分房企为缓解资金压力选择出售优质资产，卖家包含房企及旗下物管、商管企业的交易宗数占总交易宗数的比重超30%。 整体来看，2022年1-5月，受疫情暴发、经济面临下行压力等多重因素影响，国内大宗交易市场活跃度整体有所下降，买方投资偏谨慎，投资规模回落。房地产市场恢复不及预期，部分房企资金压力不减，或继续选择出售非核心资产以获得现金流，买方应把握这一特殊时期的窗口期，收购高性价比优

2022年08月04日发布 事件 2022年7月11日中汽协发布6月汽车工业经济运行数据。6月，汽车产销分别完成249.9万辆和250.2万辆，同比分别增长28.2%和23.8%。1-6月，汽车产销分别完成1211.7万辆和1205.7万辆，同比分别下降3.7%和6.6%。 点评 政策刺激效果显著，乘用车市场销量同环比大增 新能源汽车单月产销历史新高，上半年渗透率已达21.6% 需求不足，商用车市场承压 我国汽车产品竞争力持续提升，出口形势良好 风险提示 1、疫情对汽车行业影响超预期； 2、芯片紧缺影响产能释放和交付； 3、汽车销量不及预期； 4、政策效果不及预期；

2022年08月04日发布

2022年08月04日发布 核心观点 行情回顾：近两周，A股纺织服装板块涨幅榜前五的公司分别为振静股份、稳健医疗、ST步森、*ST贵人、红豆股份；近两周，港股纺织服装板块涨幅榜前五的公司分别为中国恒泰集团、虎都、永盛新材料、新秀丽、九兴控股。 数据跟踪：1）零售方面，限上社零同比+8.8%，服装零售同比+1.2%；天猫和京东5月运动服、运动鞋线上零售同比25.9%、62.9%；2022年6月重点品牌猫旗，增长前五名是波司登、比音勒芬、FILA、特步、NIKE，同比增长96%、66%、46%、45%、44%；得物平台运动品牌头部集中化明显，销售额前三的分别为耐克、李宁、阿迪达斯，奢侈品销售额前三的分别为路易威登、古驰、巴黎世家。2）制造出口方面，越南继续维持高度景气，6月在高基数下增长22%，国内6月纺织品和服装出口同比分别8%和19%，环比降速主要是因为去年高基数，实际与2019年对比环比5月加速。3）成本方面，内棉和外棉价格自从6月开始均有大幅下跌（内棉/外棉至今分别下滑约25%/15%），预计纺织制造企业原材料成本压力减轻。 行业动态：英国零售客流量仍低于2019年水平；女装类商品国内5月零售额同比-36%；优衣库母公司前三季度利润大涨逾57%；HugoBoss第二季度收入大涨34%；Shein最快两年后在美IPO；Burberry最新季度中国区-35%。 投资建议：看好竞争力优异的龙头制造企业和率先复苏的品牌服饰龙头。6月在618大促、线下客流恢复的趋势下，服装零售增速回正，头部运动品牌保持较好增长趋势。制造出口方面，6月国内和越南纺织出口增速继续保持高度景气，叠加原材料成本下降和汇率贬值，看好业绩向好和中长期成长性出色的优质制造企业的投资机遇。港股重点推荐李宁、安踏体育、申洲国际、特步国际、波司登、滔搏，A股重点推荐华利集团、台华新材、伟星股份、比音勒芬、报喜鸟、盛泰集团、鲁泰A。 风险提示：1.疫情反复；2.竞争恶化；3.原材料价格波动；4.系统性风险。

2022年08月04日发布 本周市场回顾。第29周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为4.5%。沪深300指数报收4170.1，周度涨幅为-1.6%；创业板指数报收2670.45，周度涨幅-2.4%；房地产板块指数报收3087.50，周度涨幅为2.8%。 本周行业要闻。中央政治局会议：坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，保交楼、稳民生。银保监会：支持地方做好“保交楼”工作，促进房地产市场平稳健康发展。央行：6月末，住户部门贷款余额同比增长7.6%。郑州：向七家重点房企优先帮助纾困，给予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四种退出方式支持。南京、温州给予购房补贴。上海二批次集中供地34宗地全部成交，其中12宗底价成交，13宗达“一次性报价”。多支保障房公募REITs正式获批。 本周一线城市新房销售量较上周减少，二手房销售量较上周增加，二线城市新房销售量较上周增加，二手房销售量较上周基本持平。第30周29大城市新房销售为2.60万套，较第29周增加3.0%；11大城市二手房销售11259套，较第29周增加11.9%；一线城市新房、二手房交易较第29周分别减少24.6%、增加23.1%；二线城市新房、二手房交易较第29周分别增加8.8%、减少0.1%。库存量较上周微减，库销比较上周降低。15大城市库存为124.3万套，较第29周减少0.1万套；库销比为16.8个月，较29周减少0.2个月。本周土地市场出让热度较上周降低。第30周26大城市合计成交土地38块。土地出让金额增加。第30周26大城市土地出让金为821.7亿元，较第29周增加305.6亿元。平均溢价率上升。第30周26大城市土地成交平均溢价率为3.7%，较第29周上升。 重点公司公告。华润置地拟向租户提供租金减免约22-25亿元。华润万象生活发布中期盈利预告。新大正、陆家嘴、绿城管理公告2022年中期业绩。华润置地、大悦城发布上半年经营快报。招商蛇口拟发行30亿元中票，另与招商平安资产签署战略合作协议。保利发展第二期股权激励计划第三个行权期上市流通数量15.97万股。碧桂园拟配股募资28.27亿港元。龙湖集团启动股代息计划。宝龙地产、中梁控股美元债违约。金科服务拟为母公司提供15亿元借款。 投资建议与投资标的 本周中央政治局会议定调“稳地产、保交楼”，强调因城施策用好政策工具箱，宽松力度低于预期，引发市场行情反转。从政治局表态以及地方出台的方案来看，我们认为政策思路是优先保全购房者的权益而非单纯对困难项目或企业“输血”，从而一定程度托底市场信心，同时监管仍不希望完全通过需求刺激手段解决问题。7月百强销售在去年低基数下同比降幅收窄至34%，略好于预期，结合上海二批次土拍热度稍有回升，行业基本面仍处于缓慢修复通道。其中，多家国企及高评级民企单月销售同比回正或接近回正，也反映出延期交付事件对于行业销售的影响总体可控。结合近期偿债高峰下，信用风险仍在蔓延，预计行业结构性分化的趋势将加速演变。在政策力度克制、需求缓慢复苏的背景下，无论是延期交付还是债务困局的解决都不会一蹴而就，困难房企仍将处于“失血”状态。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。 风险提示 销售复苏低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。