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土地及住宅市场小幅拉升,第三季度或真正回暖

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概述

2022年04月07日发布

投资要点:

行业政策:兰州接力郑州打开限购限贷,金融委会议释放积极信号

3月,需求端方面,房地产税试点暂缓,地方继续从公积金贷款、商业贷款等方面释放利好,同时,兰州、哈尔滨及部分低能级城市的限购、限贷或限售出现松动,虽然政策比较密集,在“三限”方面也有突破,但是整体力度还是较小,我们期待后续地方尤其二线城市能够尽快打开政策工具箱,出台实质性宽松政策;供给端方面,对于预售监管和行业融资,中央层面表态积极,但是目前来看落地进展不明显,为了实现保交付的目标,需尽快明确对行业融资的引导,落实预售资金监管的调整纠偏。

住宅市场:市场恢复不及预期,预计Q3真正实现回暖

从我们监测的40城数据来看,3月全国商品住宅销售面积为1640.6万平米,同比下行47.6%,环比上行27.1%。从环比情况来看,一线和三四线城市增长相对较慢,核心二线和普通二线城市增长较快。从同比来看,各能级城市均有较大幅度的下降。我们认为要更加关注二线城市,二线城市主要位于三大核心城市群以及中西部省会城市,这些城市的特质是经济实力相对较强,当地居民购买能力充足,更容易吸引人口流入,所以政策的放松将直接释放城市内部的改善性需求,从而促使市场回暖。三四线城市保持稳定,且调控政策不断放宽,但难以支撑市场回转。我们认为小阳春虽迟但到,虽然疫情是影响住宅市场的变量,但是若后续疫情能够得到快速控制,三季度市场或将迎来真正的回暖。

土地市场:供应驱动成交,首批集中供地热度回升

2022年3月,亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积11277.2万平米,同比下降33.5%,环比上升117.7%。成交总建筑面积为5134.7万平米,同比下降59.1%,环比上升45.3%。

截至4月6日,实行集中供地的22城中仅郑州、沈阳及长春还未推出地块,其余19城均已推出首批集中供地地块,3月供应规模达到小高峰,与2021年相比,2022年首批集中供地具有“时间更前、规模更小、质量更优、门槛更低”四个显著特点。成交方面一线及核心二线城市受供应上升驱动,成交规模有较大幅度的上升,且随着多个城市的政策出现松动,行业环境趋向宽松,加之出让规则上多方位调动企业的参与度,市场观望情绪有所下降,土地成交溢价率有较为明显的回暖。

企业表现:市场惯性下投融销仍处低位,但市场预期渐转向

投资方面,2022年3月,多城市供地开启,房企土地投资活动有所增加,根据亿翰监测,2022年3月TOP100房企权益拿地总金额较2月环比上升63.9%,但较2021年同期仍下降36.0%。我们认为,随着市场预期的转向、行业信心的修复,房企拿地热度会逐步回升。销售方面,2022年3月,尽管房地产政策在逐步宽松,但短期内房企销售并未出现明显复苏,叠加疫情的反复,3月小阳春未至,房企销售仍延续颓势,根据亿翰智库《2022年1-3月中国典型房企销售业绩研究报告》,3月TOP200房企总销售额同比下降52.9%,降幅较2月扩大2.5个百分点;从中期而言,政策仍是房地产市场的重要变量,政策宽松周期已经重新启动,在政策宽松加码达到一定的程度后,房企销售有望迎来改善。融资方面,房企境内债融资规模为680.4亿元,环比上升125.9%,为2021年8月以来新高,主要为国央企拉动;海外债发行形势仍未好转,3月净融资-49.9亿美元,仍处于融资净流出的状态,形势仍严峻。资本市场方面,3月地产股经历了剧烈的波动,但随着市场信心的恢复,以及房地产行业预期的逐步转向,3月地产股表现跑赢沪深300指数。

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