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2022年04月07日发布

投资要点：

行业政策：兰州接力郑州打开限购限贷，金融委会议释放积极信号

3月，需求端方面，房地产税试点暂缓，地方继续从公积金贷款、商业贷款等方面释放利好，同时，兰州、哈尔滨及部分低能级城市的限购、限贷或限售出现松动，虽然政策比较密集，在“三限”方面也有突破，但是整体力度还是较小，我们期待后续地方尤其二线城市能够尽快打开政策工具箱，出台实质性宽松政策；供给端方面，对于预售监管和行业融资，中央层面表态积极，但是目前来看落地进展不明显，为了实现保交付的目标，需尽快明确对行业融资的引导，落实预售资金监管的调整纠偏。

住宅市场：市场恢复不及预期，预计Q3真正实现回暖

从我们监测的40城数据来看，3月全国商品住宅销售面积为1640.6万平米，同比下行47.6%，环比上行27.1%。从环比情况来看，一线和三四线城市增长相对较慢，核心二线和普通二线城市增长较快。从同比来看，各能级城市均有较大幅度的下降。我们认为要更加关注二线城市，二线城市主要位于三大核心城市群以及中西部省会城市，这些城市的特质是经济实力相对较强，当地居民购买能力充足，更容易吸引人口流入，所以政策的放松将直接释放城市内部的改善性需求，从而促使市场回暖。三四线城市保持稳定，且调控政策不断放宽，但难以支撑市场回转。我们认为小阳春虽迟但到，虽然疫情是影响住宅市场的变量，但是若后续疫情能够得到快速控制，三季度市场或将迎来真正的回暖。

土地市场：供应驱动成交，首批集中供地热度回升

2022年3月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积11277.2万平米，同比下降33.5%，环比上升117.7%。成交总建筑面积为5134.7万平米，同比下降59.1%，环比上升45.3%。

截至4月6日，实行集中供地的22城中仅郑州、沈阳及长春还未推出地块，其余19城均已推出首批集中供地地块，3月供应规模达到小高峰，与2021年相比，2022年首批集中供地具有“时间更前、规模更小、质量更优、门槛更低”四个显著特点。成交方面一线及核心二线城市受供应上升驱动，成交规模有较大幅度的上升，且随着多个城市的政策出现松动，行业环境趋向宽松，加之出让规则上多方位调动企业的参与度，市场观望情绪有所下降，土地成交溢价率有较为明显的回暖。

企业表现：市场惯性下投融销仍处低位，但市场预期渐转向

投资方面，2022年3月，多城市供地开启，房企土地投资活动有所增加，根据亿翰监测，2022年3月TOP100房企权益拿地总金额较2月环比上升63.9%，但较2021年同期仍下降36.0%。我们认为，随着市场预期的转向、行业信心的修复，房企拿地热度会逐步回升。销售方面，2022年3月，尽管房地产政策在逐步宽松，但短期内房企销售并未出现明显复苏，叠加疫情的反复，3月小阳春未至，房企销售仍延续颓势，根据亿翰智库《2022年1-3月中国典型房企销售业绩研究报告》，3月TOP200房企总销售额同比下降52.9%，降幅较2月扩大2.5个百分点；从中期而言，政策仍是房地产市场的重要变量，政策宽松周期已经重新启动，在政策宽松加码达到一定的程度后，房企销售有望迎来改善。融资方面，房企境内债融资规模为680.4亿元，环比上升125.9%，为2021年8月以来新高，主要为国央企拉动；海外债发行形势仍未好转，3月净融资-49.9亿美元，仍处于融资净流出的状态，形势仍严峻。资本市场方面，3月地产股经历了剧烈的波动，但随着市场信心的恢复，以及房地产行业预期的逐步转向，3月地产股表现跑赢沪深300指数。