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2022年03月08日发布

行业政策：需求端迎实质性宽松，保租房融资获支持

2月，需求端宽松终于迎来实质性进展，供给端政策围绕保租房建设也有显著推进。需求端方面，多城明显下调房贷利率，郑州新政首次出现限贷和限购松动窗口，我们认为拐点已至，预计后续会有更多的城市做出限贷和限购的调整，促进刚需和改善需求释放，但因城施策下各城的政策重心和幅度存在差异；供给端方面，金融管理部门两度发文，大力支持企业保租房融资，地方政府有序推进保租房制度设计，目前规划阶段基本完成，预计后续将过渡到项目认定和实施管理阶段。

住宅市场：成交维持颓势，信贷宽松利好有待观察

2022年2月，亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积为1324.4万平米，同比下降31.0%，环比下降27.2%。2月成交面积同比仍保持下降趋势，但降幅有一定收窄。

住宅成交延续了1月的颓势，我们认为主要有以下原因：一是经济增长压力加大影响了居民收入水平和收入增长预期，抑制了需求释放；二是高能级城市的政策限制使得需求难以转化为成交，低能级城市的宽松政策对需求的作用有限；三是购房者仍然有浓厚的担忧情绪。虽然2月成交仍然保持低迷，但是同比降幅较1月已经有了一定的改善。我们认为主要原因是地产行业的信贷环境有了较为明显的优化。具体包括多个城市放贷速度加快，房贷利率下调，公积金贷款额度上升，以及部分城市“无房无贷”的居民或其他刚需群体的首付比例下调至20%等。展望未来，信贷方面和限购方面的边际调整，以及避免房地产硬着陆可能是短期的方向，预计政策将会进一步支撑行业稳定发展。此外，春节已过，施工方面也开始复工复产，预计需求面更好的高能级城市也将开始增加供货，因此40城成交面积可能会较1月和2月有一定的改善。

土地市场：市场预期改善，土地成交或迎转机

2022年2月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积1734.8万平米，同环比分别下降62.9%及56.6%，成交总建筑面积为1130.8万平米，同比下降74%，环比下降60%。

2月由于春节假期的存在，工作日大幅缩减，土地的供应规模也有所下降，从已经发布首批集中供地公告的城市来看，首批集中供地多在3-4月进行出让，预计供应小高峰将随之到来。加之3月1日，郑州出台“认贷不认房”政策，将放松群体扩大至改善性需求，我们认为这是决定房地产市场回暖的发力点，若后续有二线城市跟进该类政策，房地产市场有望结束寒潮期，土地市场成交热度方面亦将在第二季度迎来转机。

企业表现：销售与投资继续下探，国央企展开合作降低风险

受春节假期、集中供地未开启和房企整体拿地意愿不足等因素影响，房企土地投资持续低迷，但是在市场预期逐渐改变的情况下，土地投资或将有所改善。销售方面，返乡置业落空，1-2月TOP200房企全口径销售金额同比下降46.4%，降幅较上月扩大3.5个百分点，销售仍在探底，但信用危机下头部房企和国央企表现出更强的销售韧性，我们房企销售将迎来逐渐修复。融资方面，房企信用债发行规模达274.2亿元，环比继续下降，以滨江、万科、美的以及金地等为主的优质房企，融资规模明显增加。房企海外债融资规模合计为4.8亿美元，仅有两家企业发行美元债，其中一家为淮北建设，另一家为国瑞置业，境外融资活动降至冰点。资本市场方面，地产股跑赢沪深300和恒生指数，未来可以更多关注偿债能力强、土地资源充足以及战略方向明确的企业。