理工酷

2022年02月16日发布

核心观点

本周新房、二手房成交量同比下降。47个城市新房成交套数为2.1万套，同比下降34.5%；18个大中城市新房成交套数为1.2万套，同比下降27.0%；一、二、三线城市新房成交套数分别为0.3、0.7、0.1万套，同比增速分别为-11.2%、-15.2%、-73.5%。16个城市二手房成交套数为0.7万套，同比下降23.8%；12大中城市二手房成交套数为0.6万套，同比下降19.2%；一、二、三线城市二手房成交套数分别为0.2、0.4、0.1万套，同比增速分别为-28.4%、-11.6%、-28.7%。

新房库存量同比下降，去化周期同比上升。15个城市新房库存套数为103.0万套，同比下降1.9万套，去化周期为13.8个月，同比上升5.5个月；8个大中城市新房库存套数为55.9万套，同比下降2.1万套，去化周期为9.5个月，同比上升2.0个月；一线城市新房库存量26.2万套，同比上升0.7万套，去化周期8.3个月，同比上升2.9个月，二线城市新房库存量20.6万套，同比下降3.4万套，去化周期为9.8个月，同比下降1.8个月。三线城市新房库存套数为9.1万套，同比上升1.4万套，去化周期15.0个月，同比上升19.8个月。

整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率上升。百城成交全类型土地数量为3宗，同比下降99.6%；成交土地规划建筑面积为4万平方米，同比下降99.9%；成交土地总价为0.4亿元，同比下降100.0%；成交土地楼面均价为969元/平方米，同比下降71.4%；百城成交土地溢价率为31.27%，同比上升77.1%。

投资建议

2月10日，据财联社等多家媒体报道，相关部门已经出台制定了全国性商品房预售资金监督管理办法。我们认为此次政策的主要目的在于纠偏部分预售资金监管收紧过度的城市，一定程度上缓解房企的资金压力。该政策若正式出台，对于不同城市、不同房企的影响不同：我们认为，预售资金监管比例若下调对于三四线城市的影响或将大于一二线城市。一方面，高能级城市本身的预售资金监管政策较为规范完备，新政对其的调整空间不大；而对于原先相关制度尚不完善的低能级城市而言，新政可以防止房企的资金过度被占用在账户中。另一方面，由于高能级城市的预售条件相对更严格，达到预售条件的时间点相对晚于低能级城市；同时银行对一二线城市项目的交付能力相对更有信心，针对部分三四线城市的按揭贷款放款通常有着更高的工程建设进度要求，因此按揭的放款在高能级城市相对早于低能级城市，因此房企在一二线城市从预售到按揭放款的周期更短，也更快达到根据货值核定的预售资金监管额度。因此预售资金监管若有放松，对于三四线城市的影响会更大，更有利于缩短重仓三四线城市的房企销售端资金的回笼时间。整体而言，我们认为该政策对行业释放了一定的利好信号，但仍需等待细则的出台，预售资金监管未来的调整方向或有二：1）对托管银行的选择和监管更加规范化标准化；2）预售资金监管比例或有所下调，房企有望更快达到提取使用超额资金的要求，缓解所面临的现金流周转压力。现阶段政策端利好正不断传来，符合我们此前对于一季度政策将会出现更大力度改善的预期，我们维持“一季度是较好的配置窗口期”的观点。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、融创中国、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。