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新房成交环比回升同比降幅收窄,哈尔滨取消“限售”政策

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概述

2022年03月29日发布

核心观点

本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所下降。本周47个城市新房成交套数为2.7万套,环比上升1.0%,同比下降56.9%;18个大中城市新房成交套数为1.9万套,环比上升15.1%,同比下降51.2%;一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为+32.7%、+5.8%、+21.4%,同比增速分别为+10.5%、-10.7%、+12.6%。16个城市二手房成交套数为1.1万套,环比上升8.5%,同比下降45.4%;12大中城市二手房成交套数为1.0万套,环比下降9.8%,同比下降46.2%;一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+15.8%、+28.9%、+15.7%,同比增速分别为-34.2%、-51.8%、-53.9%。

新房库存量相比于上周有所下降,去化周期较上周有所上升。15个城市新房库存套数为102.2万套,环比下降0.3%,去化周期为16.6个月,环比上升7.6%;8个大中城市新房库存套数55.7万套,环比下降0.4%,同比下降1.9%,去化周期为11.9个月,环比上升8.0%;一线城市新房库存量26.4万套,环比下降0.7%,去化周期11.6个月,环比上升0.9个月,二线城市新房库存量20.4万套,环比下降0.3%,去化周期为13个月,环比上升1.6个月,三线城市新房库存套数为8.9万套,环比上升0.2%,去化周期21.5个月,环比减少0.3个月。

整体土地市场较上周相比量跌价涨,土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为143宗,环比下降18.8%,同比下降64.4%;成交土地规划建筑面积为968万平方米,环比下降36.6%,同比下降63.1%;成交土地总价为179亿元,环比上升35.6%,同比下降73.0%;成交土地楼面均价为1844元/平方米,环比上升114.2%,同比下降26.9%;百城成交土地溢价率为2.44%,环比下降56.0%,同比下降85.2%。

投资建议

3月房贷利率下行趋势显著,从贝壳研究院公布的数据来看,2022年3月103个重点城市首套与二套房贷利率分别为5.34%和5.60%,环比分别回落13和15BP,创下2019年来单月最大降幅;平均放款周期为34天,较上月缩短4天。此外,本周哈尔滨取消了实施近4年的“限售”政策(18年5月发布的在主城区6区范围内,凡新购买商品住房的,自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易的规定)。我们认为此次调整或意味着,当前政策放松进入到新阶段,即从金融政策放松开始转向对“五限”的放松,对于其他城市有借鉴意义,或有更多地方政府根据自身实际情况将不合时宜、不切合当前市场形势的政策予以修正或废止。从板块投资角度来看,我们认为一二季度交替时仍是较好的配置窗口期,政策改善预期仍在加强,建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线:1)信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企:保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2)财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企:建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团。3)在降息等宏观与行业政策改善影响下,边际收益较大的弹性房企:旭辉控股集团、新城控股、金科股份。4)当前收入确定较强、集中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后周期物业板块:碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示

房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。

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