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2022年06月07日发布

核心观点

本周新房、二手房成交量环比均有所下降，同比降幅均有所扩大。本周43个城市新房成交套数为3.2万套，环比下降4.3%%，同比下降50.5%；17个大中城市新房成交套数为2.1万套，环比上升2.2%，同比下降48.5%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化37.9%、-12.5%、26.1%，同比增速分别为-43.3%、-50.6%、-47.1%。15个城市二手房成交套数为1.0万套，环比下降15.2%，同比下降39.3%；11个大中城市二手房成交套数为0.9万套，环比下降15.2%，同比下降37.6%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-6.2%、-16.9%、-21.5%，同比增速分别为-57.3%、-30.4%、-3.0%。

新房库存量相比上周有所上升，去化周期相比上周有所上升。15个城市新房库存套数为107.7万套，环比上升2.2%，去化周期为20.9个月，环比上升0.7个月；8个大中城市新房库存套数58.0万套，环比上升2.0%，同比上升12.7%，去化周期为15.7个月，环比上升0.5个月；一线城市新房库存量27.9万套，环比上升0.3%，去化周期18.4个月，环比上升0.4个月，二线城市新房库存量20.5万套，环比上升0.2%，去化周期为16.2个月，环比上升0.5个月，三线城市新房库存套数为9.6万套，环比上升11.6%，去化周期10.5个月，环比上升0.8个月。

整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为265宗，环比下降28.2%，同比下降59.3%；成交土地规划建筑面积为1553万平方米，环比下降35.9%，同比下降64.5%；成交土地总价为404亿元，环比提升123.2%，同比下降69.5%；成交土地楼面均价为2599元/平方米，环比上升248.4%，同比下降14.0%；百城成交土地溢价率为3.15%，环比上升40.0%，同比下降78.7%。

房企国内债券发行规模环比、同比均有所上升。房地产行业国内债券总发行量为185.61亿元，同比增长22.0%（前值-11.3%），环比增长74.3%；总偿还量为95.47亿元，同比减少34.9%（前值：3.9%），环比增长40.1%；净融资额为90.14亿元。其中国企国内债券总发行量为172.43亿元，同比增长142.5%（前值：44.6%），环比增长37.9%；总偿还量为46.65亿元，同比增长16.1%（前值：40.6%），环比减少54.1%；净融资额为125.78亿元。民企国内债券总发行量为13.13亿元，同比减少62.2%，环比增长31.8%；总偿还量为48.82亿元，同比减少43.6%（前值-31.8%），净融资额为-35.64亿元。本周万科企业和佳源创盛分别发行10、3.2亿元公司债，为唯二发行国内债券的民营房企。

投资建议

销售环比改善，头部房企与高能级城市5月销售的同比降幅也有所收窄。5月百强房企全口径销售单月同比降幅进一步扩大至60.2%（前值：-58.9%），环比转增至3.1%；其中CR5、CR10和CR20梯队房企单月同比降幅均有所收窄。从我们跟踪的高频数据也可以看到，5月43个城市新房成交面积为1435.7万平，环比上升11.2%，环比转增，同比下降48.7%，同比降幅也收窄了6.8个百分点。分城市能级来看，一二线城市新房成交回暖迹象初显，三线城市持续承压，符合我们此前的预判。一、二、三线城市同比增速分别为-49%、-41%和-48%，一、二线城市降幅分别收窄13和11个百分点，三线城市降幅持续扩大8个百分点。

我们认为随着疫情防控态势好转，地方宽松政策正在逐步向市场传导，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。