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2022年01月05日发布

核心观点

本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所上升。本周47个城市新房成交套数为6.1万套，环比上升8.9%，同比下降2.5%；18个大中城市新房成交套数为3.7万套，环比上升4.3%，同比上升1.2%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化+0.1%、+3.6%、+29.3%，同比分别变动-19.6%、+32.6%、-49.5%。16个城市二手房成交套数为1.4万套，环比上升4.0%，同比下降9.7%；12大中城市二手房成交套数为1.3万套，环比上升7.9%，同比下降6.6%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+23.3%、+2.9%、-11.2%，同比增速分别为-19.6%、+10.9%、-24.6%。

新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所下降。15个城市新房库存套数为104.6万套，环比下降0.3万套，去化周期为11.0个月，环比下降0.7个月；8个大中城市新房库存套数为57.7万套，环比下降0.2万套，去化周期为7.9个月，环比下降0.6个月；一线城市新房库存量27.7万套，环比上升0.1万套，去化周期7.7个月，环比下降0.4个月，二线城市新房库存量20.9万套，环比下降0.1万套，去化周期为8.9个月，环比下降1.1个月。三线城市新房库存套数为9.1万套，环比下降0.2万套，去化周期6.9个月，环比下降0.2个月。

整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为476宗，环比下降7.0%，同比下降68.9%；成交土地规划建筑面积为4186万平方米，环比上升27.1%，同比下降65.9%；成交土地总价为2021亿元，环比上升337.5%，同比下降11.2%；成交土地楼面均价为4829元/平方米，环比上升244.2%，同比上升160.5%；百城成交土地溢价率为3.32%，环比上升138.8%，同比下降52.3%。

投资建议

12月百强房企单月销售降幅有所收窄，权益口径销售额7678亿元，同比下降38.1%（前值：-42.7%）；全年百强房企权益口径销售额8.87万亿元，同比下降6.1%。TOP20房企平均销售目标完成率仅为87.4%，远不及去年（101.4%）。我们认为2022年，房企整体销售预期将更为保守，多数规模房企销售面临负增长。除宁波外，三批集中土拍已经全部完成，整体而言延续了二批的趋冷态势，预期利润率有所改善。21城合计成交478宗地，成交建面5362万平，成交总价5544亿元，土地溢价率从二批的3.78%进一步下降至1.77%，触顶成交率从二批的15.07%进一步下降至三批的11.23%，底价成交率从二批的64.6%进一步提升至76.7%，预期毛利率提升了2个百分点。从板块投资角度，我们认为年初仍是一个较好的投资时点，主要是基于：1）虽然当前销售降温、融资管控、资金监管的局面短期难以改变，行业的阵痛期还将持续，但目前行业销售不景气和利润率下行的核心矛盾已经充分传达至监管层，在政策和表态上均看到了明显的积极信号，预计供需两端流动性和行政政策有望边际宽松。2）一季度末基本面有改善预期。我们认为当前政策面强调的良性循环的关键在于销售-投资-销售的链条运转。现阶段销售不景气削弱了当前房企拿地和新开工的意愿，土地成交与新开工下行使得后续入市项目变少、销售有进一步持续下行压力，负向传导关系使得行业没有办法良性运作。我们认为随着Q1销售底部区域的到来，投资或在Q2见底并开始改善，整体行业将在2022年下半年逐步实现良性循环。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注：1）开发板块：保利发展、金地集团、万科A、龙湖集团、华润置地。2）物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活、新城悦服务、宝龙商业。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。