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2022年01月25日发布

核心观点

本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。 本周 47 个城市新房成交套数为 3.9 万套，环比下降 5.8%，同比下降 22.9%； 18 个大中城市新房成交套数为 2.6 万套，环比下降 10.8%，同比下降 17.0%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-15.3%、-13.5%、 +30.6%， 同比分别变动-32.1%、 +10.2%、 -58.6%。 16 个城市二手房成交套数为 1.4万套，环比下降 12.4%，同比下降 31.1%； 12 大中城市二手房成交套数为 1.3 万套，环比下降 13.4%，同比下降 29.2%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-4.5%、 -20.1%、+6.1%，同比增速分别为-43.4%、 -18.6%、 -31.5%。

新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所上升。 15个城市新房库存套数为103.3 万套， 环比下降 0.1 万套，去化周期为 11.3 个月， 环比上升 0.2 个月； 8 个大中城市新房库存套数为 56.3 万套， 环比下降 0.2 万套， 去化周期为 7.9 个月，环比上升 0.1 个月；一线城市新房库存量 26.6 万套，环比下降 0.2 万套， 去化周期 7.5 个月， 环比上升 0.1 个月，二线城市新房库存量 20.6 万套， 环比无明显变化， 去化周期为 8.6 个月，环比下降 0.1 个月。三线城市新房库存套数为 9.1 万套， 环比无明显变化，去化周期 7.5 个月，环比上升0.2 个月。

整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率下降。 百城成交全类型土地数量为 95 宗，环比上升 18.8%，同比下降 82.6%；成交土地规划建筑面积为 478 万平方米，环比下降 11.0%，同比下降 83.9%；成交土地总价为 41 亿元，环比下降 41.8%，同比下降 91.7%；成交土地楼面均价为 854元/平方米，环比下降 34.6%，同比下降 48.4%；百城成交土地溢价率为 0.97%，环比下降 3.0%，同比下降 93.2%。

投资建议

本周 5 年期以上 LPR 如期下调 5BP，这是时隔 21 个月 5 年期 LPR 首次下调，与 1 年期 LPR下调具有不对称性，一定程度上体现了“房住不炒”的政策定力以及观望销售数据变化的谨慎态度。本次 5 年期以上 LPR 的下调对于房地产市场的信心提振仍有一定利好，但对需求总量的提振作用有限，受限的购房资格和观望的情绪尚在。我们认为信贷环境需继续宽松，支持合理住房消费需求的释放，同时需观察基本面是否回暖，若无，则需叠加行业行政政策宽松才能带动房地产市场量价企稳。房地产行业供需端政策仍将进一步适度调整以推动行业良性循环。上周部分城市（例如北海、自贡）公积金贷款首付比例下调已开始，我们认为后续更多压力城市的首付比例和“认房认贷”问题可能会调整；同时，本周我们也看到了山东烟台出台预售资金监管放松的政策，我们认为在短期销售量承压的情况下，提升房企销售回款的措施主要集中在回款率的提升上，具体可以通过银行按揭放款速度加快、预售资金监管条件适度放松实现。从板块投资角度来看，我们坚持“一季度是较好的配置窗口期”的观点，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。 我们建议关注三条主线： 1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企： 保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A、龙湖集团、华润置地。 2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企： 旭辉控股集团、融创中国、新城控股、 金科股份。 3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块： 碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。