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2022年01月13日发布

核心观点

本周新房成交量相比于上周有所下降、二手房成交量有所下降。本周47个城市新房成交套数为3.5万套，环比下降45.5%，同比下降37.9%；18个大中城市新房成交套数为2.3万套，环比下降41.8%，同比下降35.3%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化-28.3%、-48.2%、-32.9%，同比分别变动-6.8%、-32.0%、-72.2%。16个城市二手房成交套数为0.8万套，环比下降41.3%，同比下降49.7%；12大中城市二手房成交套数为0.7万套，环比下降44.6%，同比下降48.2%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为-52.3%、-44.1%、-17.7%，同比增速分别为-35.6%、-53.3%、-49.8%。

新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所上升。15个城市新房库存套数为103.4万套，环比下降1.4万套，去化周期为11.1个月，环比上升0.1个月；8个大中城市新房库存套数为56.4万套，环比下降1.3万套，去化周期为7.8个月，环比下降0.1个月；一线城市新房库存量26.5万套，环比下降1.2万套，去化周期7.3个月，环比下降0.4个月，二线城市新房库存量20.8万套，环比下降0.1万套，去化周期为9.2个月，环比上升0.3个月。三线城市新房库存套数为9.1万套，环比无明显变化，去化周期7.1个月，环比上升0.2个月。

整体土地市场较上周相比量价齐跌，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为182宗，环比下降69.8%，同比下降85.4%；成交土地规划建筑面积为1531万平方米，环比下降72.1%，同比下降83.2%；成交土地总价为257亿元，环比下降89.1%，同比下降87.6%；成交土地楼面均价为1676元/平方米，环比下降61.1%，同比下降26.4%；百城成交土地溢价率为4.40%，环比上升40.6%，同比下降55.9%。

投资建议

继12月央行银保监会明确提出支持房企项目收并购、加大债券融资的支持力度后，本周财联社等媒体报道了收并购相关传闻；同时，广东省政府召集优质房企与出险房企的对接交流会。我们认为，当前行业出清仍在加速推进，而房企间项目收并购是部分房企化解流动性危机、行业有序整合的有效手段之一。近期多次被提及也对市场信心恢复起到了一定积极效果，但实际上目前收并购各方多处于项目前期沟通阶段。一方面，交易双方的供需匹配程度并不高，收购方（多为央国企）希望寻找性价比较高的优质项目，而被收购方（多为民企）对可出售项目有诸多考量，项目在定价上也较难达成一致。另一方面，由于房地产行业风险还未完全出清，部分银行对并购贷款等涉房贷款仍持观望态度。因此，我们认为近期确有看到收并购的边际放松，但真正发挥作用仍需要一定的时间与条件。在政策未正式落地前，行业在逐步清整过程中将进一步推动各类资源向优质头部房企聚拢，融资渠道畅通、综合能力突出的优质龙头房企现阶段仍享有更高的估值溢价；若相关政策放松得到实质性确认，被收购项目的出险房企将因资产处置节奏加快、风险化解而受益。从地产基本面来看，随着Q1销售底部区域的到来，基本面将出现回升，投资或在Q2见底并开始改善。从板块投资角度来看，我们仍然认为一季度较好的配置窗口期，政策改善预期仍在加强，政策修复后的行业beta行情值得关注，届时弹性较大的二线房企估值或将有所提升。短期内仍建议关注头部房企。我们建议关注：1）开发板块：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2）物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。