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2022年03月01日发布

核心观点

本周新房、二手房成交量环比持续正增长，同比均下降。本周47个城市新房成交套数为3.9万套，环比上升2.4%，同比下降37.6%；18个大中城市新房成交套数为2.4万套，环比上升13.6%，同比下降23.2%；一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为-10.8%、+32.3%、+1.1%，同比增速分别为-20.5%、-18.2%、-48.4%。16个城市二手房成交套数为1.1万套，环比下降14.0%，同比下降37.2%；12大中城市二手房成交套数为1.0万套，环比上升14.0%，同比下降37.2%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+22.7%、+11.9%、+10.5%，同比增速分别为-45.3%、-28.3%、-40.3%。

新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所上升。15个城市新房库存套数为101.9万套，环比下降0.2%，去化周期为14.0个月，环比上升0.2个月；8个大中城市新房库存套数55.3万套，与上月同期相比无明显变化，同比下降2.9%，去化周期为9.8个月，环比上升0.2个月；一线城市新房库存量25.8万套，环比无明显变化，去化周期8.4个月，环比上升0.2个月，二线城市新房库存量20.6万套，环比无明显变化，去化周期为10.2个月，环比上升0.2个月，三线城市新房库存套数为9.0万套，环比无明显变化，去化周期16.0个月，环比无明显变化。

整体土地市场量价齐升，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为226宗，环比上升15.3%，同比上升17.7%；成交土地规划建面为1499万平，环比上升49.7%，同比上升20.2%；成交土地总价为591亿元，环比上升278.8%，同比上升58.5%；成交土地楼面均价为3941元/平，环比上升153.0%，同比上升31.9%；百城成交土地溢价率为3.87%，环比下降31.5%，同比下降67.1%。

投资建议

近期各线城市有不同程度的地产调控放松，包括一线城市广州下调房贷利率20BP，降低公积金贷款或商业贷款首付比例的三四线城市已经增加至11个，包括菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店、蚌埠、南通、北海、自贡、南宁和福州等，不过我们认为目前政策主要聚焦在三四线城市，对市场情绪的提振效果有限，后续仍需要关注高能级城市的跟进。供给端来看，北京首轮集中土拍表现有所回温，虽然仍有半数地块底价成交，但是也出现了触及限价的地块，且品牌房企的回归、积极参拍也说明企业的投资积极性正在修复。北京本轮土拍的表现对于今年土地市场的信心的提振有一定作用。由于行业现在仍整体处于低谷期，我们认为集中供地预计还会出现“分化”的情况：一线城市土地市场或将率先回温，规模房企中的国企央企已开始积极拿地，而其他城市与房企仍还需要一段时间修复。同时，我们看到青岛宣布2022年集中土拍调整为四个批次，我们认为未来或有更多城市参考增加土地供应次数以平滑市场剧烈波动。我们认为由于地产未见明显回暖，供需两端政策仍然有望进一步实质性松动，包括加快保障房建设、放松预售金管理、优化三条红线等，政策调整的时间点最早会在3月两会明确大方向或1-2月统计局数据公布后。现阶段政策端利好正接踵而至，我们认为仍需等待更高能级城市的跟进才有实质的信号意义，我们维持“一季度是较好的配置窗口期”的观点。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。