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2022年04月25日发布

核心观点

本周新房成交量相比于上周有所上升，二手房成交量有所下降。本周40个城市新房成交套数为2.8万套，环比上升19.1%，同比下降48.3%；16个大中城市新房成交套数为2.0万套，环比上升36.2%，同比下降44.2%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化6.2%、10.1%、461.3%，同比增速分别为-52.4%、-46.4%、-29.3%。15个城市二手房成交套数为1.3万套，环比下降1.9%，同比下降39.3%；11个大中城市二手房成交套数为1.2万套，环比下降0.2%，同比下降36.2%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为3.0%、-5.4%、29.0%，同比增速分别为-29.0%、-41.3%、-24.9%。

新房库存量有所下降，去化周期相比上周有所上升。15个城市新房库存套数为102.8万套，环比上升0.3%，去化周期为18.7个月，环比上升0.7个月；8个大中城市新房库存套数56.2万套，环比上升0.5%，同比上升3.4%，去化周期为14.2个月，环比上升0.7个月；一线城市新房库存量26.9万套，环比上升0.1%，去化周期14.0个月，环比上升1.2个月，二线城市新房库存量20.5万套，环比下降0.4%，去化周期为15.8个月，环比上升0.7个月，三线城市新房库存套数为8.9万套，环比下降0.1%，去化周期12.2个月，环比减少0.2个月。

整体土地市场较上周相比量价齐升，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为213宗，环比上升15.8%，同比下降56.0%；成交土地规划建筑面积为1391万平方米，环比上升41.4%，同比下降42.9%；成交土地总价为179亿元，环比上升86.9%，同比下降56.3%；成交土地楼面均价为1291元/平方米，环比上升32.3%，同比上升23.5%；百城成交土地溢价率为1.79%，环比上升70.5%，同比下降93.7%。

房企信用债发行规模环比有所增加，但同比仍大幅下滑。本周房地产行业信用债总发行量为164.72亿元，同比下降33.2%（前值：-44.0%），环比增加100.9%；总偿还量为99.09亿元，同比下降32.1%（前值：-73.7%），环比增长38.1%；净融资额为65.63亿元。其中国企信用债总发行量为164.72亿元，同比增长34.8%（前值：-37.6%），环比上升100.9%；总偿还量为81.46亿元，同比下降26.0%（前值：-73.8%），环比增长59.3%；净融资额为83.26亿元。民企连续三周无信用债发行；净融资额为-20.60亿元。

投资建议

本周公布的统计局数据再度印证了当前市场的低迷态势，销售投资如期出现负增长，我们认为下阶段政策调整将会进一步加强，政策调整也将由纾困逐步进入到推动需求改善阶段，出台的城市也逐步从三四线、弱二线城市扩展至更多二线、甚至强二线城市，且调整力度和节奏有望进一步加大加快。本周南京再度下调房贷利率、缩短放款周期至最短一周；常熟购买首套自住房给予购房总价1%的补贴；湖南常德中心城区购新房按实际缴纳契税给予50%补贴；另有清远、韶关、河源、梅州、云浮等多个城市部分银行下调房贷利率，降幅为10-40个基点不等。此外，本周央行、外汇局发布23条举措加大支持实体经济力度，对于地产，央行在本轮政策松动中首次提及“合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求”，不过和08年、16年央行统一明确首付比例下调幅度不同，本次并未涉及明确的比例规定，我们认为首付比例的下调后续依然以地方调整为主，本次央行的表态我们可以看到首付比例和房贷利率的调整是目前比较提倡的地方调整举措之一。

从板块投资角度来看，当前仍是较好的配置窗口期。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、金科股份、碧桂园。4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。