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2022年01月24日发布

本周观点： 本周央行降息， 5年期以上LPR利率时隔21个月首次出现下调， 自贡、 烟台等弱能级城市出台楼市松绑政策， 涉及放松限贷、预售资金监管等， 后续在因城施策背景下， 部分供需压力区域仍有政策微调空间。 住建部公布2022年计划建设保障性租赁住房240万套（ 间） ， 上海作为全国首个城市出台“ 项目认定办法” 与“ 租赁管理办法” 等保障性租赁住房配套文件， 后续保障房建设节奏有望加快，相关配套文件将逐步落地实施。 投资建议方面， 短期行业基本面依旧承压， 政策博弈空间仍在， 有望带动板块估值持续修复；中长期随着行业阵痛期的持续， 部分房企退出及房企内并购整合， 行业格局有望重塑， 具备融资、 管控及产品优势的房企有望脱颖而出。 开发方面， 关注短期抗压能力强、 中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、 金地集团、 招商蛇口、 万科A等， 适度关注受益政策改善的二线弹性标的金科股份、 新城控股、 中南建设、 龙光集团等。 多元化业务方面， 当前物管板块估值已至历史地位， 性价比持续凸显， 看好综合实力突出的物管龙头， 如碧桂园服务、 保利物业、 新城悦服务、 金科服务等， 以及轻资产输出实力强劲的商业运营商， 如星盛商业等。

政策环境监测： 1） 住建部及上海：全年建设保障性租赁住房240万套（ 间） ， 上海出台保障性租赁住房配套文件； 2） 中央及地方：央行降息、 下调LPR利率， 多地频现楼市松绑信号

市场运行监测： 1） 成交环比下降， 预计稳中有降。 随着元旦假期备案滞后影响消除， 本周（ 1.15-1.21） 新房、 二手房分别成交4万套、1.4万套， 环比降13.4%、 9.6%。 随着房企年终冲刺完成， 1月成交较12月料下台阶， 单周成交预计稳中有降。 2） 改善型需求占比环比上升。 2021年12月32城商品住宅成交中， 90平以上套数占比环比升2.2pct至77.4%。 3） 库存环比微降， 短期或相对稳定。 16城取证库存10206万平， 环比降0.2%。 短期供货趋缓及去化承压下， 库存或相对稳定。 4） 土地成交回落， 溢价率持平， 二线占比提高。 上周百城土地供应建面486.5万平、 成交建面477.9万平， 环比降34%、 降11%；成交溢价率1%， 环比持平。 其中一、 二、 三线成交建面分别占比9%、43.4%、 47.6%， 环比分别降2.9pct、 升23pct、 降20.1pct。

资本市场监测： 1） 地产债： 本周房企境内发债26亿元， 环比下降70.2亿元， 海外债发行1.38亿美元， 环比下降1.1亿美元。 2） 信托：本周集合信托发行21.2亿元， 环比下降23.7亿元。 3） 地产股： 本周房地产板块涨2.22%， 跑赢沪深300（ 1.11%） ；当前地产板块PE（ TTM） 8.6倍， 估值处于近五年23.3%分位。 本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、 保利发展、 滨江集团；南向资金净流入前三房企为融创中国、 碧桂园服务、 中国海外发展。

风险提示： 1） 供给充足性降低风险； 2） 房企大规模减值风险； 3） 政策呵护不及预期风险。