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2021年12月13日发布

每周一谈：暖风频吹政策宽松预期渐强

事件：多个重要会议召开，房地产相关表述均较为温和，行业政策风向进一步转暖。行业融资端的银行贷款、国内债券融资水平已触底回升，信托及海外债仍保持低位；经营端11月销售市场进一步下行，未来仍需更多政策层面呵护稳固市场预期。整体来看，行业底线逻辑有二，其一不触发系统性风险，其二不应对经济发展造成过大负面影响，在这两条底线仍在被持续考验的当下，我们认为政策呵护需持续存在，因城施策的措施若不能有力缓解行业疲态，未来行业层面政策有进一步放松机会。

行业风向“稳”字为先，兼顾因城施策局部调整，定调温和，托底行业意味较强。“健康发展及良性循环”被多次提及，其深层用意即是要扭转当前行业内存在的不健康非良性的现象，我们认为后续政策将持续以托底为主基调，呵护行业“软着陆”并逐步构建健康稳定的行业模式。

保障性住房建设首位度提升，与商品房共同满足购房者居住需求，一方面可以冲抵商品房市场走弱导致的房地产开发投资额下降带来的经济增长压力，另一方面可以满足低收入群体提供融入城市的起步住房需求，将从更长期的维度为经济增长，释放潜在的内需提供支持。

融资端除境外债外，其他渠道新放款金额均有回升。11月房地产贷款投放额较10月进一步回升，预计同比多增约2000亿元。，11月新增投向房地产信托资金242亿，同比减少70%，跌幅扩大4个百分点，环比提升49%。11月境内债融资额较上月增加241亿，环比提升129%，同比增速为26%。11月境外债新发金额为3亿美元，同比减少95%，较上月发行额减少10亿美元。

销售端持续弱势，降准利好影响有限。从统计局公布数据来看，10月单月销售面积同比增速为-23%，较上月下行7个百分点，连续4个月为负，市场走弱迹象明显。参考克尔瑞等第三方机构的房企销售榜单，11月实际销售情况较10月出现进一步下行，销售市场的表现仍在加速下行中。从历史来看销售市场回升常常需外部政策引导，当前仅降准一次，在当前房企暴雷，销售大幅下滑背景下，对行业基本面及市场预期实质利好影响有限。

未来关注因城施策背景下各城市行业政策变化，以及MLF及LPR最新利率。数据追踪（11月29-12月5日）：

新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-22PCT、+12PCT，一线城市+3PCT，+24PCT，二线城市-13PCT，+21PCT，三线城市-56PCT，-9PCT。

二手房市场：14城二手房成交面积单周同比-32PCT，累计同比-6PCT。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-17PCT，成交建筑面积累计同比-18PCT，成交金额累计同比-9PCT，土地成交溢价率为0.02%。

城市行情：本周各城市周度成交网签数据基本均同比下行，北京（-33PCT）、上海（-50PCT）、广州（-19PCT）、深圳（-23PCT）、杭州（-25PCT）、武汉（-23PCT）、南京（-52PCT）。

投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。

风险提示：销售市场加速下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。