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2022年04月25日发布

本周观点：本周湖南等地政策改善，央行及银保监表态，合理确定最低首付款比例，做好重点房企风险处置项目并购的金融服务。受前期涨幅较快、大盘整体回调等影响，本周板块有所调整，但行业下行压力、房企资金端风险仍存，良性循环及“三稳”背景下，我们认为楼市不稳政策不止，政策端带动的估值修复有望持续。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业格局有望优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设、金科股份等。物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调压力亦逐步释放，随着政策持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物企估值持续修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。

政策环境监测：1）湖南、宁夏等地楼市政策改善；2）央行、银保监会：做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务

市场运行监测：1）新房成交环比回升，短期仍将承压。本周（4.16-4.22）新房成交3万套，环比升8.6%；二手房成交1.4万套，环比降0.6%。4月（截至4月22日）新房日均成交同比降54.1%，降幅较3月扩大10.4pct。短期受疫情反复、供需谨慎影响，后续成交仍将承压。2）改善型需求占比环比上升。2022年3月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升3.1pct至80.2%。3）库存：环比上升，短期稳中趋降。16城取证库存10162万平，环比升0.6%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程及推盘进度，短期库存规模或稳中趋降。4）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2453.2万平、成交建面1390.6万平，环比升64.9%、升41.4%；成交溢价率1.8%，环比升0.7pct。其中一、二、三线成交建面分别占比2.7%、59.6%、37.7%，环比分别升2.7pct、升16.2pct、降18.9pct，随着2022首批集中供地陆续开拍，一二线占比提高。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行133.4亿元，环比减少80.9亿元；海外债发行0.51亿美元，环比下降4.4亿美元；重点房企发行利率区间2.25%-7%，可比发行利率较前次升降不一。2）信托：本周集合信托发行38.6亿元，环比增加24.3亿元。3）地产股：本周房地产板块跌9.2%，跑输沪深300（-4.19%）；当前地产板块PE（TTM）10.28倍，估值处于近五年65.5%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为绿地控股、阳光城、万科A；南向资金净流入前三为中国海外发展、华润置地、金科服务。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。