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2021年12月13日发布

事件：2021年中央经济工作会议提出：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

保持定力依然是新发展模式的第一要义

我们认为预期引导既包含信用风险向销售风险传导的负反馈预期，也包括部分市场参与者对政策调整的乐观误读。探索新发展模式的第一要义依然是坚持供给侧的去杠杆和需求侧的房住不炒，建立真正规范、透明、稳健的行业模式是高质量发展的最大前提。虽然随着地产去杠杆步入深水区，行业阵痛有所放大，短期政策节奏和力度面临一定逆周期调节的必要性，但是中长期行业出清和结构优化的方向预计保持不变。我们认为“房住不炒”的政策基调在当前新旧转换时点所希望引导的预期是良性出清，平稳着陆。

租赁市场的新旧使命

我们认为探索新的发展模式第二要义在于继续坚持多渠道供应的市场机制，通过需求分流引导市场预期的合理回归。新一轮保障性租赁住房建设预计以类基建模式推进扩张，并且在REITs等创新金融工具的支持下解决慢周转的资金问题，甚至在更深层次上或有助于土地财政转型（从出让模式的一次性融资转向租赁模式的长期持有）。我们认为租赁市场建设的短期使命在于对冲明年开发投资的下行，为民生基建提供项目资源，同时不排除地方政府参与出险民营房企的资产处置，进一步用于保障性租赁住房建设的可能。

合理住房需求支持的必要性

我们认为当前行业的两大风险点在于1信用风险出清不可控；2基本面下行超预期。其中信用风险、房地产税叠加需求自然回落强化了需求侧的观望预期，并且逐渐形成恶性循环。而基本面层面，虽然头部房企受益于融资的定向宽松，但是在销售景气度并未明确好转之前，拿地、并购的再投资预期依然相对谨慎，预计仍将拖累行业开发投资的表现。当行业信用和基本面核心矛盾均指向需求侧时，我们认为缓解目前销售层面的负反馈预期存在一定的必要性，但是考虑到控风险和去杠杆的平衡，预计短期手段以按揭支持为主，同时配合地方层面的限购松动、人才政策、购房补贴、税费减免等因城施策。

把握左侧收并购和右侧集中度提升

投资建议：近期管理层密集表态引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期，短期政策调整缓解销售悲观预期，保障性租赁住房对冲潜在开发投资下行，推动行业重回良性循环和健康发展。未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。

风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动