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2021年12月20日发布

1、中央经济工作会议定调“探索新发展模式”，保障房占比或将明显提升

中央经济工作会议中提到：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

什么是新的发展模式？我们可以回忆一下2018年6月5日，中国特色社会主义先行示范区深圳发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》。深圳“新房改”提到：着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系，并计划将住房分为三大类：第一类是市场商品住房，占40%左右，做到有能力的市民通过市场商品房来解决住房需求；第二类是政策性支持住房，占40%左右；第三类是公共租赁住房，占20%左右。

我们认为深圳的模式可能是十四五期间房地产新模式探索的方向，后续保障房在整个房地产市场中的占比可能会大幅提升，可能会形成刚需靠保障房，改善靠商品房的类似于新加坡的模式，商品房市场的规模收缩速度可能会快于整体房地产市场的规模收缩速度。

2、房地产消费属性增强，投资性需求会越来越少

发改委副主任宁吉喆在对中央经济工作会议的解读中提到：“要加强居民基本住房保障。房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”

我们认为，除了“保障”属性提高之外，后续房地产的“消费”属性也会体现得越来越突出，金融属性会越来越弱化。以后房子可能会变成类似于汽车的大宗消费品，提前消费和投资性需求会越来越少。（比如说很少有人会提前10年给孩子买车，都是真正用到的时候再买）

3、房地产税新一轮试点或将很快落地，将出未出之际观望情绪较重

根据经济观察网的报道，2021年5月财政部、国家税务总局、住建部等主管部门在北京召开房地产税座谈会，上海、重庆、深圳、杭州、苏州、济南共6个城市相关负责人均有参加。在这次座谈会上，相关部委总结了上海、重庆两个城市房产税的试点经验，并向两个城市了解历年征收房地产税数额、征收过程中阻力及困难等方面事宜。相关部门还向深圳、杭州、苏州、济南等四个城市征询了“是否支持中央在其所在城市试点征收房地产税”等问题。

2021年10月23日全国人大常委会第31次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区。

我们认为房地产税将出未出之际对销售的影响比较大，因为这个窗口期内老百姓的观望情绪比较重，可能会希望等税率和免税面积等方案彻底落地之后再决定是否购房。

4、调控政策大概率不会进一步收紧，但也难见大幅放松

12月15日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署进一步采取市场化方式加强对中小微企业的金融支持；确定加大对制造业支持的政策举措，促进实体经济稳定发展。

12月16日，央行行长易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，易刚提到：“增强信贷总量增长的稳定性，稳步优化信贷结构，保持企业综合融资成本稳中有降态势，不断增强服务实体经济能力。”

12月17日，证监会公告称致函29个辖内有金交所的省级政府办公厅，要求立即组织省级地方金融监管局商人民银行、银保监会、证监会派出机构开展对辖内金交所的现场检查工作;禁止金交所为房地产企业(项目)、城投公司等国家限制或有特定规范要求的企业融资。

我们认为，全国层面的大幅宽松地产政策是不太可能的，我们可以期待的宽松政策可能将主要集中在“因城施策”，当下的政策环境可能更像2018年底，而不是2008年底。