理工酷

2021年12月13日发布

本周观点：本周中央经济工作会议强调坚持“房住不炒”定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。当前房地产行业仍面临下行压力，厦门成都等热点城市三批土拍整体热度平平，统计局局长在中国经济年会上表示“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费”，充分肯定商品房的积极作用，预计后续在促进良性循环的导向下，更多支持措施有望落地，带动行业融资、销售、购地等逐步回归常态。投资建议方面，短期行业流动性危机仍未消除，政策博弈空间仍在，中长期行业筑底企稳，龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出，建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等。物管及商管板块行业空间广阔、存量稳定且自主发展强化，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。

政策环境监测：1）中央政治局会议、中央经济工作会议：加速保障房建设、促进房地产业良性循环；2）西安：限价房网签备案满5年可上市交易，可再购买其它住房；3）厦门、成都等地第三批集中供地落幕：底价或低溢价率成交为主流

市场运行监测：1）二手房成交环比回升，有望逐步企稳。本周（12.4-12.10）新房、二手房分别成交4.7万套、1.3万套，环比降3.5%、升7.9%。11月新房日均成交同比降24.8%，降幅较10月收窄2pct。年底推盘旺季叠加按揭端政策缓和，后续成交有望逐步企稳。2）改善型需求占比环比持平。2021年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比持平，占比77.7%。3）库存环比持平，面临上行压力。16城取证库存10183万平，环比持平。积极取证推盘及去化承压下，库存面临上行压力。4）土地成交、溢价率回落，一线占比提高。上周百城土地供应建面1294.7万平、成交建面1610.6万平，环比降79.6%、降53.6%；成交溢价率2.3%，环比降0.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比54.6%、31.3%、14.1%，环比分别升46.8pct、降19.3pct、降27.5pct。

资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债48.4亿元，环比增加6.4亿元，海外债发行3.5亿美元，环比增加3.5亿美元。2）信托：本周集合信托发行60.9亿元，环比减少1.39亿元。3）地产股：本周房地产板块涨2.29%，跑输沪深300（3.14%）；当前地产板块PE（TTM）7.92倍，估值处于近五年9.36%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、金地集团、保利发展；南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、中国恒大、融创中国。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护不及预期风险。