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2022年07月04日发布

2021年12月，中央经济工作会议指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”相关提法既与过去“房住不炒、因城施策”一脉相承，又在新的阶段为房地产行业指出新的发展方向。自2016年首次提出“房住不炒”以来，住房、土地、金融、财税等房地产长效机制不断完善，房地产与经济、房地产与金融、市场与保障、增量与存量的关系也在发生改变。

经过20多年的快速发展，当前房地产市场的发展环境与过去相比发生了明显变化，新房市场规模继续向上突破的动能减弱：第一，居民基本住房需求得到满足。我国城镇人均住房面积已从不足20平米提升至40平米1以上，城镇住房存量接近400亿平方米（1999-2021年全国商品住宅累计销售面积197亿平方米），户均接近1.1套住房2，居民基本住房需求已得到满足。第二，人口规模红利接近尾声，城镇化放缓。2021年全国人口14.1亿人，比上年末增加48万人，全年出生人口1062万人，出生率仅为7.52‰，出生人口和出生率均为1949年以来新低；常住人口城镇化率已达64.7%。第三，居民杠杆率已较高，未来进一步加杠杆空间有限。根据央行数据，2021年我国住户部门杠杆率为72.2%（2008年仅为18.2%），已接近发达经济体平均水平。

中长期来看，尽管新房市场总量见顶，但城市与区域之间差异明显，全国每年新增城镇人口仍超千万，人口持续流入的高能级城市房地产开发投资潜力突出，同时，随着生活水平的不断提高，居民改善性住房需求尚未得到满足。总体来看，刚需和改善性住房需求仍有空间，但城市与区域之间分化或将进一步加剧。与此同时，伴随着行业发展阶段的转变，房地产调控思路和房企发展模式也发生改变。新时期，企业更应深刻理解政策导向，把握市场趋势与机会，探索新的模式。

房地产调控由限制需求为主转向供需两侧共同发力。多年来，房地产调控政策都以需求端的行政管控为主，包括限购、限贷、限售、限价等，在供给相对不足的大中城市采取限制需求的手段，以实现短期供求结构的稳定。而近几年，随着“租购并举”、房企“三道红线”、房地产贷款集中度管理、“两集中”土拍等政策出台，调控思路向供给端与需求端并重转变。房企降杠杆、转变发展模式成为必然趋势。在房地产市场快速增长的年份，为了扩大规模，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，迅速扩大市场份额。但这种发展模式也带来了诸多问题，例如，房地产与金融系统的过度结合；规模扩张诉求下，企业积极拿地，土地竞价模式导致地价迅速上涨；粗放的开发模式造成建筑品质下降等。“三高”模式在市场需求转弱、行业降负债的情况下难以为继。

2022年上半年，行业处于快速下行通道，房企风险尚未完全出清。4月以来，受国际地缘政治冲突加剧、国内新冠肺炎疫情多点散发等因素影响，我国经济下行压力明显加大，房地产需求和预期偏弱，销售降幅下探，土地投资低迷。短期来看，各地“因城施策”优化调控力度不断加大，部分热点城市销售企稳，当前市场已接近底部，预计下半年行业有望企稳；全年全国新房市场规模同比或出现明显下降。

本轮行业调整，尤其是部分房企出现风险，深刻的反映出行业逻辑已变，企业容错率明显降低。市场总量见顶后房企需要回归本源，把握城市结构性机会，聚焦主流区域与城市，实现高质量发展。

人口规模及吸引力决定新房市场空间，高能级城市虹吸效应仍突出，住房需求释放动能强

人口增长能够为城市带来源源不断的住房需求，人口的增长主要通过吸引外来人口、留住本地人才和增加本地新生人口来实现，而当前全国总人口已处于低速增长阶段，东部发达城市群及中西部核心城市因产业优势及教育资源突出、人才引进力度大等，人口保持净流入，但人口增速较前几年普遍放缓。与此同时，2021年国家全面放开三孩政策，多地落实生育相关配套政策，新生儿数量以及家庭结构的变化或将为房地产市场注入新的力量，改善性住房需求有望迎来释放。人口流动趋势反映出的是城市产业经济实力以及教育、交通等配套资源水平的差异，就业机会多、收入水平高、资源配套完善的城市人口吸附能力更强。我国幅员辽阔，不同区域与城市之间产业发展差距明显，近年来，我国产业结构持续优化升级，一方面东部核心城市依靠创新驱动，产业向中高端迈进；同时，发达地区的产业横向转移也为中西部大城市及周边区域带来更多发展机遇，尤其是近期国内疫情对部分城市产业链、供应链造成冲击，疫情或将引发部分产业向区域内其他城市或中西部地区转移，承接产业转移的城市产业及人口导入能力有望得到进一步提升。

五大核心城市群人口及新房销售占比持续提升，发展潜力突出；但受疫情等因素影响，部分依赖外溢需求的环都市圈城市潜力下降

《“十四五”规划纲要》提出要“以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展”。城市群和都市圈已经逐渐成为支撑和带动我国城镇化发展的重要载体。2021年，长三角、珠三角、京津冀、长江中游及成渝五大城市群GDP占全国比重为54%，常住人口占比为42%，区域集群优势显著。另外，近两年多个城市群和都市圈顶层规划落地，区域一体化进程持续推进。

值得注意的是，近两年新冠肺炎疫情时有反复，各城市在疫情严峻阶段普遍对人员流动、交通运输等采取管控措施，使城市间的经济和人口往来受到限制，尤其是在超大城市周边，跨城通勤人口较多，限制性措施对在环都市圈的居民通勤带来较大影响。虽然疫情管控是阶段性的，但对需求预期可能带来长远影响，大城市周边单纯提供居住功能的“睡城”开发投资潜力或将下降。

对于房地产企业来说，新房市场空间仍较大，但全国普遍性机会已基本结束。新时期，企业更需科学决策，甄别潜力区域与城市，把握结构性机会，顺应城市群大势布局、抓住城市小周期机会，修炼内功，提升产品力与服务力，实现稳健增长。同时，房地产行业经历新旧模式的转变是必然的，这是行业发展阶段所决定的，因此，企业在做好开发业务的同时也需要沿着住房服务链条进行转型升级，探索新的发展模式，尤其是未来存量市场空间巨大，向服务商转型或是房企发展的重要趋势。其中，开发代建业务、物业和商业管理服务、租赁住房等有望成为企业实现高质量发展的重要赛道。