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2022年08月22日发布

市场表现：

上证指数本周-0.57%，收报于3258.08点；创业板指本周+1.61%，收报2734.22点；沪深300本周-0.96%，收报于4151.07点。房地产板块+3.29%，在31个行业内位列第4位。

新房成交：成交面积同比-19.6%，环比+12.0%

本周（8.12-8.18），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约267万方，同比-19.6%，环比+12.0。其中，一线（4城）一手房合计成交面积75万方，同比-14.5%、环比+27.6%；二线（14城）一手房合计成交面积123万方，同比-28.8%、环比-4.2%；三线（14城）一手房合计成交面69万方，同比-3.5%、环比+34.7%。

二手房成交：成交面积同比-1.9%，环比+4.5%

成交面积：本周（8.12-8.18），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约114万方，同比-1.9%，环比+4.5%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积32万方，同比-12.9%、环比+6.3%；二线（8城）二手房合计成交面积51万方，同比+8.6%、环比+4.5%；三线（6城）二手房合计成交面积31万方，同比-4.7%、环比+2.8%。

新房库存：库存面积环比+0.85%，去化周期12.4月

库存面积：截至2022.08.18，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9311万方，环比+0.85%，整体去化周期（按面积）约12.4月。其中，一线（4城）新房库存合计3216万方，环比+0.90%，去化周期10.6月；二线（6城）新房库存3269万方，环比+0.88%，去化周期10.0月；三线（6城市）新房库存2826万方，环比+0.77%，去化周期24.0月。

土地市场：百城土地成交面积2067万方，成交土地总价187亿元，土地溢价率2.10%

上周（8.08-8.14），百城土地供应数量为550宗，对应土地供应建面约3408万方；百城土地成交数量为385宗，对应土地成交建面约2067万方，成交土地总价约187亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为39万方、596万方和1432万方，同比分别为-49%、+29%和-4%，对应土地溢价率分别为0.00%、3.18%和2.60%。

投资建议：

本周国家统计局发布2022年1~7月房地产开发投资和销售数据。

1）销售端疲软，政策工具箱仍有空间：2022年17月，商品房销售面积累计同比-23.1%（16月-22.2%），7月单月-28.9%(6月-18.3%)；17月销售金额累计同比-28.8%（16月-28.9%），7月单月-28.2%（6月-20.8%）。从8月之前的高频数据看，销售情况仍然不容乐观。随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期降幅波动走向仍需观察：

①抑制行业信用风险蔓延的防范措施，如郑州100亿元规模房地产纾困专项基金的实操步骤及各大AMC机构参与房企主体纾困的具体落地。②货币政策工具箱的“后手”，如降准降息等。8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%（前值3.70%），5年期以上LPR为4.3%（前值4.45%），首套房利率最低可至4.1%。

我们认为8月的非对称降息是符合预期的，下半年仍具备调降空间；从过往降息回溯，按揭贷款利率领先商品房销售大约2Q。③“因城施策”中基本面较好的强二线城市的政策放松空间。如二线城市将参考2014~2016年循序渐进的调控过程：i）在非核心城区或地段进一步放松限购政策（成都、南京等）；ii）对二套房认定及首付政策做出积极支持（苏州、郑州、长沙等），尤其在改善型需求方面进一步放开政策空间，主打居住品质、配套服务的房企将受益。针对一线城市，政策空间有限，主要还是在需求侧放松落户要求，及出于疏散中心人口的考量进行一定的放松，如近期上海临港、北京昌平顺义的全龄友好住宅项目试点等政策。针对三、四线城市楼市需求萎缩的情况，预计政策集中在支撑楼市平稳运行、去存量方面，将暂时取消行政性限购限售等政策，限涨价与限降价并存，以稳定市场预期。政策持续优化调整后，二线城市有望率先进入企稳恢复通道。④房企“以价换量”力度，在“促回款、保交楼”压力下，房企极有可能结合实际情况开展优惠活动，如特价房、折扣和全民营销返佣等积极营销以提高去化率水平。

2）专项借款政策助力保交付，但开竣工数据短期内仍然承压，开发投资额仍处于收窄探底阶段。2022年17月新开工同比-36.1%（16月-34.4%），7月单月-45.4%（6月-45.1%）；17月竣工面积同比-23.3%（16月-21.5%），7月单月-36.0%（6月-40.7%）。竣工指标依然受到近期银行断贷事件波及下行，该指标单月同比降幅稍有收窄，7月以郑州为代表的多地地方政府持续跟进“保交楼”政策，如设立地产纾困基金等，但是恢复需继续观察措施落地情况，考虑到政策发力需要时间，预计8月压力仍存。

2022年17月房地产开发投资完成额同比-6.4%（16月-5.4%），7月单月-12.3%（6月-9.4%）。注意到，17月土地成交建面同比-48.1%（16月-48.3%）。考虑到，集中供地的实施及“因城施策”下分化，房企拿地策略维持保守，土地市场区域间热度分化更为明显，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在继续弱化的可能。本周出台的专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，停贷风险有望得到有效控制。总体来说，尽管“保交楼”等一系列利好对建安投资有一定正面作用，但增量不足以对整体开发投资产生有力支撑，预计8月开发投资额仍处于收窄探底阶段（已考虑“两集中”供地的节奏性）。

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。

风险提示：

房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。