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2022年07月20日发布

市场表现：

上证指数本周-3.81%，收报于3328.06点；创业板指本周-2.03%，收报2760.50点；沪深300本周-4.07%，收报于4248.53点。房地产板块-6.07%，在31个行业内位列第30位。

新房成交：成交面积同比-40.90%，环比-8.30%

本周（7.8-7.14），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约225万方，同比-40.9%，环比-8.3%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积74万方，同比-0.8%、环比+5.9%；二线（14城）一手房合计成交面积107万方，同比-51.8%、环比-3.8%；三线（14城）一手房合计成交面44万方，同比-48.0%、环比-31.7%。

二手房成交：成交面积同比-18.9%，环比+9.9%

本周（7.8-7.14），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约123万方，同比-18.9%，环比+9.9%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积32万方，同比-25.0%、环比+14.0%；二线（8城）二手房合计成交面积58万方，同比-12.3%、环比+0.7%；三线（6城）二手房合计成交面积33万方，同比-22.9%、环比+25.0%。

新房库存：库存面积环比+1.26%，去化周期12.2月

截至2022.7.14，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9143万方，环比+1.26%，整体去化周期（按面积）约12.2月。其中，一线（4城）新房库存合计3085万方，环比+3.03%，去化周期10.3月；二线（6城）新房库存3283万方，环比-0.21%，去化周期9.8月；三线（6城市）新房库存2775万方，环比+1.09%，去化周期24.4月。

土地市场：百城土地成交面积1679万方，成交土地总价255亿元，土地溢价率2.10%

上周（7.4-7.10），百城土地供应数量为318宗，对应土地供应建面约1503万方；百城土地成交数量为224宗，对应土地成交建面约1679万方，成交土地总价约255亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为22万方、654万方和1004万方，同比分别为-54%、-3%和-47%，对应土地溢价率分别为0.00%、+2.04%和+2.60%。

投资建议：

本周统计局公布2022年1~6月房地产开发投资和销售数据。主要关注点如下：

1）销售和融资端边际有所改善：2022年16月，商品房销售面积累计同比-22.2%（15月-23.6%），6月单月-18.3%(5月-31.8%)；16月销售金额累计同比-28.9%（15月-31.5%），6月单月-20.8%（5月-37.7%）。其中，住宅销售金额累计同比-31.8%（1~5月-34.5%）。随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期降幅波动走向仍需观察：i）政策后续落地情况，尤其是注意观察近期监管、住建部、央行协同配合的政策力度及地方出台的“保交楼、保民生、保稳定”具体措施落实情况；ii）房企“以价换量”力度，各房企在“促回款”压力下，极有可能结合实际情况开展优惠活动，如特价房、折扣和全民营销返佣等。

融资端：2022年16月到位资金同比-25.3%（15月-25.8%），6月单月-23.6%（5月-33.4%）。随着政策放松，居民总体按揭需求较上月有所改善，但仍存在压力；向后看，在良性循环和因城施策政策引导下，在保障居民合理购房需求释放基础上，融资端有望得到持续修复。

2）开竣工不容乐观，修复仍待观察：新开工降幅扩大，2022年16月新开工同比-34.4%（15月-30.6%），6月单月-45.1%（5月-41.8%）。

竣工端：16月竣工面积同比-21.5%（15月-15.3%），6月单月-40.7%（5月-31.3%）。竣工指标将直接受到近期银行断贷事件影响，该指标恢复需观察政府后续“保交付”措施力度，考虑到政策发力需要时间，预计7月压力难有明显改善。

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：建发股份、滨江集团、新城控股；（3）物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示：

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。