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2022年06月06日发布

市场表现：

上证指数本周+2.08%，收报于 3195.5 点；创业板指本周+5.85%，收报2458.3 点；沪深 300 本周+2.21%，收报于 4089.6 点。房地产板块-2.38%，在 31 个行业内位列第 30 位。

新房成交：成交面积同比-52.3%，环比-4.9%

本周（ 5.27-6.2），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 221 万方，同比-52.3%，环比-4.9%。其中，一线（ 4 城）一手房合计成交面积 44 万方，同比-53.9%、环比+22.4%；二线（ 14 城）一手房合计成交面积 116 万方，同比-53.0%、环比-12.9%；三线（ 14 城）一手房合计成交面 61 万方，同比-49.7%、环比-3.6%。

二手房成交：成交面积同比-49.4%，环比-16.7%

本周（ 5.27-6.2） ， 我们重点跟踪的 16 城二手房成交面积合计约 83 万方，同比-49.4%，环比-16.7%。其中，一线（ 2 城）二手房合计成交面积 20 万方，同比-56.2%、环比-10.8%；二线（ 8 城）二手房合计成交面积 40 万方，同比-49.9%、环比-10.9%；三线（ 6 城）二手房合计成交面积 23 万方，同比-40.3%、环比-28.7%。

新房库存：库存面积环比+0.36%，去化周期 12.5 月

截至 2022.6.2，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 9195 万方，环比+0.36%，整体去化周期（按面积）约 12.5 月。其中，一线（ 4 城）新房库存合计 3195 万方，环比-0.04%，去化周期 10.8 月；二线（ 6 城）新房库存 3307 万方，环比+0.84%，去化周期 9.7 月；三线（ 6 城市）新房库存 2693 万方，环比+0.24%，去化周期 27.6 月。

土地市场：百城土地成交面积 1553 万方，成交土地总价 404 亿元，土地溢价率 2.10%

上周（ 5.23-5.29），百城土地供应数量为 538 宗，对应土地供应建面约4221 万方；百城土地成交数量为 265 宗，对应土地成交建面约 1553 万方，成交土地总价约 404 亿元，百城土地溢价率为 2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 98 万方、 726 万方和 729 万方，同比分别为-52%、-57%和-71%，对应土地溢价率分别为 0.00%、+1.97%和+2.60%、

投资建议：

本周克尔瑞公布了 1~5 月的地产销售百强数据。 1）整体销售边际有所回暖，归结为之前政策逐步发力奏效。百强单月销售环比回升 8.6%，但是单月同比降幅为 60.5%，相比 4 月有所扩大（ -60.0%） 。可以看到“因城施策”下，三四线城市在 5 月单月的销售表现普遍一般，二线城市里较早提出放松政策的南京、苏州比较晚出政策的杭州和成都表现要好。考虑到之前政策发力—楼盘到访量提升—购买转化率提升存在时滞及上海疫情好转，向后看 6 月销售整体表现预测环比 5 月应有较大提升，但是远没有到达回正拐点。 2）针对企业端， “国进民退”仍为主流。 5 月销售端改善较多的仍然集中在龙头央企和基本面很好的地方深耕国企和个别民企。如中海、华润、保利单月降幅仅为-18.7%、 -19.1%和-36.1%；建发、滨江单月降幅仅-38.6%、 -17.9%（ TOP10 降幅-53.8%， TOP50 降幅-59.9%）。 因此，“国进民退”只是统计数据的结果呈现， 还要关注到一些基本面良好的民企在所深耕区域/城市存在品牌、成本（尤其是融资端） 及销售去化优势等形成正反馈， 从而享受市场出清下市占率提升的成果。

土地方面： 本周北京完成 2022 年第二轮集中供地，上海首轮集中供地日程过半，就结果而言： a） 平均溢价率皆有所回升， 冷热不均现象明显： 北京和上海（首日） 平均溢价率分别为 5.35%、 8.0%，较上一轮分别+0.9、 +5.1pct： 北京 3 宗流拍， 14 宗成交，其中 7 宗底价成交，流拍率达 17.6%， 溢价成交的土地中， 有 4 宗热门地块竞到最终环节， 溢价率均达到上限 15%； 上海 24 宗地块全部出让成交，其中 16 宗地块由于均仅有一家房企报名最终以底价成交。 b） 供需双端压力持续， 央国企依然是本轮土拍主角： 北京土拍仅有龙湖一家民企以联合体形式参与，其余房企均为央国企背景； 上海土拍首日出让的20 宗地块中， 央国企背景的房企拿地比例超过 80%。

继“三条红线”后， “房地产贷款集中度管理”、 “土地供应两集中”、 “房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。 调控风向未变， “以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退， 2022 年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（ 1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（ 2）成长受益型： 建发股份、 新城控股、滨江集团；（ 3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示：

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。