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2022年08月16日发布

市场表现：

上证指数本周+1.55%，收报于3276.89点；创业板指本周+0.27%，收报2690.83点；沪深300本周+0.82%，收报于4191.15点。房地产板块+1.67%，在31个行业内位列第19位。

新房成交：成交面积同比-30.6%，环比-15.6%

本周（8.05-8.11），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约233万方，同比-30.6%，环比-15.6%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积55万方，同比-35.4%、环比-19.8%；二线（14城）一手房合计成交面积128万方，同比-28.1%、环比-15.9%%；三线（14城）一手房合计成交面50万方，同比-31.0%、环比-9.7%。

二手房成交：成交面积同比-10.0%，环比-1.8%

本周（8.05-8.11），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约108万方，同比-10.0%，环比-1.8%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积30万方，同比-23.2%、环比-1.6%；二线（8城）二手房合计成交面积48万方，同比+1.1%、环比-7.0%；三线（6城）二手房合计成交面积30万方，同比-10.4%、环比7.3%。

新房库存：库存面积环比+0.37%，去化周期12.3月

截至2022.08.11，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9254万方，环比+0.37%，整体去化周期（按面积）约12.3月。其中，一线（4城）新房库存合计3187万方，环比+0.99%，去化周期10.6月；二线（6城）新房库存3270万方，环比+0.35%，去化周期9.9月；三线（6城市）新房库存2797万方，环比-0.31%，去化周期23.5月。

土地市场：百城土地成交面积1119万方，成交土地总价110亿元，土地溢价率2.10%

本周（8.8-8.14），百城土地供应数量为466宗，对应土地供应建面约2879万方；百城土地成交数量为237宗，对应土地成交建面约1119万方，成交土地总价约110亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为26万方、453万方和638万方，同比分别为-66%、-2%和-57%，对应土地溢价率分别为0.00%、1.08%和2.60%。

投资建议：

本周央行公布社融数据，7月末社会融资规模存量为334.9万亿，同比增长10.7%，1-7月社会融资规模增量累计21.77万亿，同比多2.89万亿。人民币贷款方面，7月份增加6790亿元，同比少增4042亿元。从结构来看，7月居民贷款新增1217亿元，同比少增2842亿元；其中，新增居民短期贷款-269亿元，同比少增354亿元，新增居民中长期贷款1486亿元，同比少增2488亿元。居民贷款增量大幅减少，原因或在于：i）短期贷款方面，由于疫情再次反复、房贷和商业贷利率倒挂下居民大量还款导致新增贷款负增长；ii）中长期贷款方面，由于市场情绪低迷、防风险诉求提升和摩擦性失业问题未有明显好转，居民购房意愿降低、需求不振导致中长期贷款大幅放缓。

向后看，建议后续重点关注：1）抑制行业信用风险蔓延的防范措施，如郑州100亿元规模房地产纾困专项基金的实操步骤及各大AMC机构参与房企主体纾困的具体落地；2）货币政策工具箱的“后手”，如降准降息等，尤其关注LPR的下调空间；3）“因城施策”中基本面较好的强二线城市的政策放松空间。

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。

风险提示：

房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。