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2021年12月27日发布

市场表现：

本周， 上证指数本周-0.39%， 收报于 3618.05 点； 创业板指本周-4.00%，收报 3297.11 点；沪深 300 本周-0.67%，收报于 4921.35 点。房地产板块+1.23%，在 31 个行业内位列第 5 位。

新房成交：成交面积同比-16.2%，环比+34.7%

本周 （ 12.17-12.23） ， 我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 430万方，同比-16.2%，环比+34.7%。其中，一线（ 4 城）一手房合计成交面积 109 万方，同比-17.5%、环比+22.4%；二线（ 14 城）一手房合计成交面积 244 万方，同比+2.8%、环比+64.6%；三线（ 14 城）一手房合计成交面 77 万方，同比-46.6%、环比-6.1%。

二手房成交：成交面积同比-49.2%，环比+1.7%

本周 （ 12.17-12.23） 我们重点跟踪的 17 城二手房成交面积合计约 94 万方，同比-49.2%，环比+1.7%。其中，一线（ 2 城）二手房合计成交面积 36 万方，同比-37.4%、环比+31.8%；二线（ 8 城）二手房合计成交面积 37 万方，同比-55.4%、环比-8.8%；三线（ 7 城）二手房合计成交面积 21 万方，同比-52.8%、环比-13.9%。

新房库存：库存面积环比-0.17%，去化周期 11.1 月

截至 2021.12.23，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 9456万方，环比-0.17%，整体去化周期（按面积）约 11.1 月。其中，一线（ 4城）新房库存合计 3068 万方，环比+1.49%，去化周期 8.8 月；二线（ 6城）新房库存 3205 万方，环比-2.39%，去化周期 8.9 月；三线（ 6 城市）新房库存 3183 万方，环比+0.54%，去化周期 22.4 月。

土地市场：百城土地成交面积 2251 万方，成交土地总价 287 亿元，土地溢价率 1.57%

上周（ 12.13-12.19），百城土地供应数量为 147 宗，对应土地供应建面约 915 万方；百城土地成交数量为 366 宗，对应土地成交建面约 2251万方，成交土地总价约 287 亿元，百城土地溢价率为 1.57%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 24 万方、 840 万方和 1386 万方，同比分别为-86%、 -63%和-79%，对应土地溢价率分别为 0.00%、0.05%和 2.56%。

投资建议：

本周第三批集中供地多城出让，呈现冷热分化趋势。 总体来看，尽管部分城市土拍政策相较第二批有所松动， 但并未对市场起到实质性利好，如天津和沈阳第三批供地全部底价成交，流拍率分别为 18%和70%，而首轮两集中溢价率分别高达 11%和 10%，流拍率则为 22%和 12%。武汉第三批供地则出现企稳回暖态势，与其他城市“国进民退”现象不同，竞买企业更为多元化，其中香港瑞安房地产与武汉城建成立的合资公司以总价 170 亿元（包括税款）拿下位于武昌区综合房地产项目用地。年末房地产信贷环境边际有所改善，但是各地第三批供地反应冷热不均，预测明年初存在分化传导到销售端的可能。继 “三条红线” 后，“房地产贷款集中度管理” 、“土地供应两集中” 、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。 调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退， Q4 基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（ 1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（ 2）成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；（ 3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示：

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。