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2022年02月22日发布

市场表现：

上证指数本周+0.8%，收报于 3490.76 点；创业板指本周+2.9%，收报2826.81 点；沪深 300 本周+1.1%，收报于 4651.24 点。房地产板块-0.7%， 在 31 个行业内位列第 25 位。

新房成交：成交面积同比+145.3%，环比+69.3%

本周（ 2.11-2.17），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 225万方，同比+145.3%，环比+69.3%。其中，一线（ 4 城）一手房合计成交面积 81 万方，同比+300.7%、环比+91.5%；二线（ 14 城）一手房合计成交面积 99 万方，同比+133.0%、环比+45.4%；三线（ 14 城）一手房合计成交面 45 万方，同比+54.7%、环比+99.8%。

二手房成交：成交面积同比+54.1%，环比+44.5%

本周（ 2.11-2.17）我们重点跟踪的 17 城二手房成交面积合计约 69 万方，同比+54.1%，环比+44.5%。其中，一线（ 2 城）二手房合计成交面积 25 万方，同比+81.5%、环比+40.4%；二线（ 8 城）二手房合计成交面积 27 万方，同比+17.4%、环比+24.0%；三线（ 7 城）二手房合计成交面积 18 万方，同比+108.0%、环比+104.0%。

新房库存：库存面积环比-2.5%，去化周期 10.9 月

截至 2022.2.17，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 8943万方，环比-2.5%，整体去化周期（按面积）约 10.9 月。其中，一线（ 4城）新房库存合计 2967 万方，环比-4.60%，去化周期 8.5 月；二线（ 6城）新房库存 3240 万方，环比-1.90%，去化周期 9.4 月；三线（ 6 城市）新房库存 2736 万方，环比-0.92%，去化周期 22.0 月。

土地市场：百城土地成交面积 618 万方，成交土地总价 46 亿元，土地溢价率 2.10%

上周（ 2.7-2.13），百城土地供应数量为 152 宗，对应土地供应建面约1439 万方；百城土地成交数量为 109 宗，对应土地成交建面约 618 万方，成交土地总价约 46 亿元，百城土地溢价率为 2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 24 万方、 188 万方和 406 万方，同比分别为-68%、 -72%和-66%，对应土地溢价率分别为+8.06%、+0.38%和+2.60%。

投资建议：

本周北京第一轮集中供地热度回升， 国企央企表现突出。 18 宗地块中17 宗成功出让， 1 宗土地因无人报价而流拍； 17 宗地总建面 160.9 万方，总成交金额 480.2 亿元。 本次集中供地特点在于： i） 延续对高标准方案的要求， “竞现房销售” 成交一宗： 本次挂牌的 18 宗含宅用地中，有 9 宗地块采用了竞现房销售面积竞拍方式，占比达到 50%，但最终只有朝阳区崔各庄 1 宗地块以 4.1 万平米的“现房销售”条件成交。 ii）整体溢价率较去年同期有所降低，流拍率较去年第三轮有所降低： 此次土拍的整体溢价率为 4.46%，低于 2021 年首轮集中土拍的溢价率水平（ 6.41%） ， 原因或在于 i）中提到的“竞现房销售”规则， 在市场明显转冷情况下， 房企为确保盈利空间和现金流稳定，出价较为谨慎。同时，流拍率从 2021 年第三轮供地的 17%回落至 6%，或因本次土拍定价给房企留出一定利润空间，年初所获地块有一定机会形成年内销售储备货值。 iii） 国企央企表现积极。继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、

“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。 调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退， 2022 年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（ 1）稳健发展型：保利发展、万科 A、 金地集团；（ 2）成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；（ 3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示：

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。