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2022年06月14日发布

市场表现：

上证指数本周+2.80%，收报于3284.8点；创业板指本周+4.00%，收报2556.5点；沪深300本周+3.65%，收报于4239.0点。房地产板块+0.17%，在31个行业内位列第23位。

新房成交：成交面积同比-36.7%，环比+17.3%

本周（6.3-6.9），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约260万方，同比-36.7%，环比+17.3%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积66万方，同比-25.0%、环比+49.1%；二线（14城）一手房合计成交面积129万方，同比-40.7%、环比+11.0%；三线（14城）一手房合计成交面65万方，同比-38.3%、环比+6.5%。

二手房成交：成交面积同比-33.0%，环比+25.5%

本周（6.3-6.9），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约106万方，同比-33.0%，环比+25.5%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积25万方，同比-42.1%、环比+22.5%；二线（8城）二手房合计成交面积59万方，同比-28.4%、环比+43.3%；三线（6城）二手房合计成交面积23万方，同比-32.4%、环比-2.5%。

新房库存：库存面积环比-0.37%，去化周期12.5月

截至2022.6.9，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9204万方，环比-0.37%，整体去化周期（按面积）约12.5月。其中，一线（4城）新房库存合计3198万方，环比+0.11%，去化周期10.8月；二线（6城）新房库存3315万方，环比-0.71%，去化周期9.7月；三线（6城市）新房库存2691万方，环比-0.53%，去化周期27.3月。

土地市场：百城土地成交面积2293万方，成交土地总价1254亿元，土地溢价率2.10%

上周（5.30-6.5），百城土地供应数量为796宗，对应土地供应建面约5468万方；百城土地成交数量为329宗，对应土地成交建面约2293万方，成交土地总价约1254亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为588万方、623万方和1082万方，同比分别为+251%、-81%和-51%，对应土地溢价率分别为+3.24%、+6.20%和+2.60%。

投资建议：

本周公布社融数据，5月新增社融2.79万亿元，环比多增约1.88万亿元，同比多增8399亿元。虽然从整体规模数据上看是全面超预期，但是从结构上看，短贷、票据和政府债券增加占比较大，其中要注意的是5月住户贷款增加2888亿元，同比少增3344亿元；结构上看，短期贷款增加1840亿元，中长期贷款增加1047亿元。考虑到5月百强房企销售并未看到拐点，可见本轮从3月开始的集中政策放松见效较慢，究其原因或在于：1）过去政策刺激销售主要是因为预期的原因，包括对房价、收入、杠杆率、经济预期等，现在是预期不够造成需求端不振。2）供给端看民企出现信用风险问题，虽然有针对优质民企的增信发债，但是总体融资规模有限，更多是政策在隔离风险，防止扩散，防止恶化。目前的政策不足以进一步解决民企信用风险问题。3）以上几点直接导致了投资端的“国进民退”现象。譬如上海首轮集中拍地对中小型房企释放利好，譬如取消打分入围的复核机制、降低竞拍资金的监管额度、允许延期或者分期缴纳土地款、缩短开发流程等，但是TOP50的民企基本上没有参加，这也反映出民企对于未来几个月的销售预期较为悲观，同时资金面紧张的格局未变。

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：建发股份、新城控股、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示：

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。