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2022年02月28日发布

主要观点：

市场表现：

上证指数本周-1.1%，收报于 3451.41 点；创业板指本周+1.0%，收报2855.80 点；沪深 300 本周-1.7%，收报于 4573.42 点。房地产板块-3.2%，在 31 个行业内位列第 23 位。

新房成交：成交面积同比-27.9%，环比+15.3%

本周（2.18-2.24），我们重点跟踪的 32 城一手房成交面积合计约 260万方，同比-27.9%，环比+15.3%。其中，一线（4 城）一手房合计成交面积 71 万方，同比-25.8%、环比-12.8%；二线（14 城）一手房合计成交面积 144 万方，同比-18.0%、环比+44.9%；三线（14 城）一手房合计成交面 45 万方，同比-49.5%、环比+0.7%。

二手房成交：成交面积同比-47.2%，环比+17.8%

本周（2.18-2.24）我们重点跟踪的 17 城二手房成交面积合计约 79 万方，同比-47.2%，环比+17.8%。其中，一线（2 城）二手房合计成交面积 31 万方，同比-37.2%、环比+22.0%；二线（8 城）二手房合计成交面积 31 万方，同比-54.5%、环比+11.2%；三线（7 城）二手房合计成交面积 18 万方，同比-46.9%、环比+23.2%。

新房库存：库存面积环比-0.52%，去化周期 10.9 月

截至 2022.2.24，本周，我们重点跟踪的 16 城新房库存面积合计约 8946万方，环比-0.52%，整体去化周期（按面积）约 10.9 月。其中，一线（4 城）新房库存合计 2973 万方，环比+0.23%，去化周期 8.5 月；二线（6 城）新房库存 3238 万方，环比-1.39%，去化周期 9.3 月；三线（6 城市）新房库存 2734 万方，环比-0.30%，去化周期 22.3 月。

土地市场：百城土地成交面积 1499 万方，成交土地总价 591 亿元，土地溢价率 2.10%上周（2.14-2.20），百城土地供应数量为 325 宗，对应土地供应建面约1825 万方；百城土地成交数量为 226 宗，对应土地成交建面约 1499 万方，成交土地总价约 591 亿元，百城土地溢价率为 2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为 209 万方、431 万方和 859 万方，同比分别为+98%、+8%和+16%，对应土地溢价率分别为+4.37%、+0.47%和+2.60%。

投资建议：

本周国家统计局公布 1 月 70 大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格。 i） 各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅总体回落，同比下降城市个数增加。1 月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨 4.4%，涨幅与上月相同；二手住宅同比上涨 4.1%，涨幅比上月回落 1.2 个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨 2.5%和 1.0%，涨幅比上月分别回落 0.3 和 0.5 个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨 0.5%，涨幅比上月回落 0.4 个百分点；二手住宅同比由上月持平转为下降 0.7%。1 月份，70 大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有 20 个和 30 个，比上月分别增加 3 个和 4 个。ii）各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄，环比下降城市个数减少。1 月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降 0.1%转为上涨 0.6%； 二手住宅环比上涨 0.1%，涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降 0.3% 转为上涨0.1%；二手住宅环比下降 0.2%，降幅比上月收窄 0.1 个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降 0.2% 和0.4%，降幅比上月均收窄 0.1 个百分点。 1 月份， 70 大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有 39 个和 55 个，比上月分别减少 11 个和 8 个。

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022 年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科 A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示：

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。