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2022年03月08日发布

市场表现：

上证指数本周-0.1%，收报于3447.65点；创业板指本周-3.8%，收报2748.64点；沪深300本周-1.7%，收报于4496.43点。房地产板块+1.2%，在31个行业内位列第7位。

新房成交：成交面积同比-26.9%，环比+16.9%

本周（2.25-3.3），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约264万方，同比-26.9%，环比+16.9%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积71万方，同比-25.8%、环比-12.8%；二线（14城）一手房合计成交面积145万方，同比-17.6%、环比+45.6%；三线（14城）一手房合计成交面积48万方，同比-46.2%、环比+7.2%。

二手房成交：成交面积同比-47.7%，环比+8.4%

本周（2.25-3.3）我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约85万方，同比-47.7%，环比+8.4%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积33万方，同比-33.9%、环比+6.5%；二线（8城）二手房合计成交面积36万方，同比-53.7%、环比+10.8%；三线（7城）二手房合计成交面积17万方，同比-53.6%、环比+7.0%。

新房库存：库存面积环比-1.88%，去化周期10.7月

截至2022.3.3，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约8803万方，环比-1.88%，整体去化周期（按面积）约10.7月。其中，一线（4城）新房库存合计2828万方，环比-4.91%，去化周期8.1月；二线（6城）新房库存3236万方，环比-1.00%，去化周期9.3月；三线（6城市）新房库存2740万方，环比+0.37%，去化周期22.5月。

土地市场：百城土地成交面积1764万方，成交土地总价101亿元，土地溢价率2.10%

上周（2.21-2.27），百城土地供应数量为476宗，对应土地供应建面约2915万方；百城土地成交数量为281宗，对应土地成交建面约1764万方，成交土地总价约101亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为111万方、697万方和956万方，同比分别为-10%、-14%和-56%，对应土地溢价率分别为0.00%、+1.09%和+2.60%。

投资建议：

本周，第十三届全国人民代表大会第五次会议在北京召开，会议强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。以下四方面是之前政策的延续：1）因城施策落实稳地价、稳房价、稳预期。近期，以郑州为代表的二三线城市相继放松调控，主要是稳定市场预期，引导市场回温；另一方面，核心一二线城市仍然未松“四限”，体现出因城施策、一城一策的特点。2）满足刚需合理购房需求，给予一定力度的信贷支持。如多地首套首付贷款比例下调至20%，房贷利率有所下降等。3）加快保障性租赁住房建设。推进保障性租赁住房政策是继续落实房地产市场长效机制的重要组成部分，与2021年12月中央经济工作会议中再次提及的“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”相一致。4）新型城镇化，有序推进城市更新。2022年1月，全国住房和城乡建设工作会议召开，会议提出“将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措”。本次再次强调“提升新型城镇化质量”，聚焦城市结构的优化和品质提升两方面，有望带动一定的增量购房需求。

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示：

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。