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2022年08月16日发布

投资：1-7月投资同比降至-6.4%，7月单月投资环比减少31.1%，预计下半年累计跌幅将扩大至12.7%。1-7月份，全国房地产开发投资额为79462亿元，同比减少6.4%，较前值降低1.0pct；7月单月投资额为11148亿元，环比减少31.1%，同比减少12.3%。6月房企冲量节点过去后，推盘量及促销力度均有下调，同时叠加停贷事件、疫情反复、高温天气等不利因素，销售回归到5月水平。在房企“以销定产”的投资策略下，拿地金额和新开工面积两个领先指标上半年持续低迷，预计下半年累计开发投资额跌幅将继续扩大至12.7%。

拿地：受多个一二线城市集中供地影响，拿地均价上涨带动土地成交价款环比回暖，同比维持低位。1-7月累计土地成交价款为2918亿元，同比减少43.0%，较前值提高3.3pct；7月当月值为875亿元，环比增长33.7%，同比减少33.4%，较前值提高31.8pct。由于较多一二线城市在7月完成集中供地，结构因素导致7月拿地均价上涨，一定程度对冲了房企因“以销定产”策略而导致的土地购置面积下降，使得土地成交价款的环比回暖。但从量能看，7月土地成交价款与去年相比仍处绝对低位。融资端和销售回款端的双双下行导致房企拿地意愿较低，多数城市还是以国央企和城投托底拿地为主，房企拿地信心尚待修复。

新开工：累计新开工面积降幅扩大至36.1%，连续12个月为负。1-7月份，全国累计新开工面积为76067万方，同比减少36.1%，较前值降低1.6pct；7月单月新开工面积为9644万方，环比减少34.8%，同比减少45.4%，较前值降低0.3pct。随着销售的环比回落以及高温天气的影响，7月新开工面积迅速回落至4月水平，在现金流承压的情况下，房企开工意愿整体偏弱。

竣工：累计竣工面积同比降至-23.3%，降幅扩大1.8pct。1-7月份，全国累计竣工面积为32028万方，同比减少23.3%，较前值降低1.8pct；7月单月新开工面积为3392万方，环比减少35.7%，同比减少36.0%，较前值提高4.7pct。因为房企资金压力整体依然较大，竣工周期被拉长，竣工面积因此被拖累。

销售：单月销售环比大幅下跌45.4%，同比降幅较上半年缩窄，量能回落至5月水平。7月单月销售金额9691亿元，同比-28.2%，环比-45.4%，1-7月累计销售金额同比-28.8%。环比大幅下跌的原因主要是（1）房企6月冲量节点已过，推盘量及促销力度均有下调，7-8月为房企销售的传统淡季。（2）7月各地因城施策的“四限”政策放松节奏放缓，出台政策数量较5-6月明显下降。（3）停贷事件影响购房者信心叠加持续高温天气影响购房者看盘意愿。销售的进一步放松依赖于政策的进一步加码，的随着近期南京、苏州等核心二线城市放松限贷，我们预计未来政策将继续加码，销售有望稳步回暖。

资金：房企到位资金疲弱，同比跌幅扩大。7月单月到位资金为11923亿元，环比减少27.5%，同比减少25.8%。房企各项资金来源单月同比均为负。土地投资和拿地开工同比下降情况仍然严峻，国内贷款上涨动力不足；销售恢复较为缓慢，定金及预收款和个人按揭贷款保持下滑。尚存民企的融资现金流和经营性现金流依然承压。

投资建议：与2008/2014年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花的系统性解决方案。本轮地产股逻辑除了政策博弈、销售数据复苏外还有供给侧出清带来的竞争格局改善。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。