理工酷

2022年08月15日发布

新房销售：维持弱复苏，7 月单月销售金额同比-23.5%。金额方面，1-7 月中指 100 个样本城市累计住宅销售金额为 33510 亿元，同比下降 39.2%，较前值增长 2.5pct。7 月单月样本城市销售金额为 5781 亿元，环比下降 11.5%，同比下降 23.5%，同比较前值增长 1.5pct。7 月单月量能优于上半年 1-5 月的单月表现。整体看去年 8 月基数出现显著下行，届时单月同比跌幅将显著收窄。

面积方面，1-7 月样本城市累计住宅销售面积为 19440 万方，同比下降 41.5%，较前值增长 1.2pct。7 月单月 100 个样本城市销售面积为 3132 万方，环比下降16.7%，同比下降 34.0%，同比较前值降低 7.6pct。价格方面，7 月销售均价为18461 元/平，同比提升 16.0%，环比提升 6.3%。

新房库存去化：6 月样本城市去化周期升至 20.1 个月，续创近 7 年新高。根据克而瑞数据， 6 月 70 个样本城市住宅库存面积为 50232 万方，环比提升 0.06%，同比提升 2.0%。去化周期方面，6 月样本城市去化周期为 20.1 个月，环比增加0.7 月，续创近 7 年新高。其中一线、二线、三线城市去化周期分别为 16.8、19.0、23.3 个月，较上月分别+0.9、+0.6、+1.1 月。

土 地 供 应 ： 受 基 数 影 响 ， 7 月 供 应 建 面 、 出 让 金 同 比 跌 幅 收 窄 至-14.6%/+59.5%。供应方面，1-7 月，中指 300 个样本城市宅地供应建面为33141 万方，同比降低 43.0%，较前值增长 3.7pct。7 月单月供应建面为 5769万方，环比降低 20.7%，同比降低 14.6%，同比较前值增长 27.8pct。

出让金方面，1-7 月样本城市宅地出让金为 15321 亿元，同比降低 45.9%，较前值增长 8.8pct。7 月单月宅地出让金为 3491 亿元，环比降低 17.7%，同比增长 59.5%，同比较前值增长 93.6pct，同比降幅收窄主要受基数和集中供地影响。价格方面，7 月全国宅地平均楼面价为 7581 元/平，土地成交溢价率为 3.5%，溢价率环比降低 0.9pct。7 月全国宅地流拍率为 10.3%，环比降低 5.9pct。

政策：7 月全国及地方房地产政策出台频次较 5-6 月有明显下滑，7 月多地发布保交房消息。据我们不完全统计，今年 1.1-8.7 地方与中央共计出台了 510 条房地产相关政策。7 月单月共出台 83 条，较 6 月环比减少了 38 条，较 5 月减少了 59 条。限贷放松为各地方政府使用最多的放松途径。7 月以来中央地方累计发布保交楼相关政策、会议、消息共 27 条/次。

近期销售维持弱复苏，下半年政策放松依然具备空间。我们认为下半年政策依然具备放松空间的原因有： （1）本月新房成交整体优于上半年 1-5 月单月表现，但与 6 月量能相比依然有较大差距，整体维持弱复苏态势。而地产若一蹶不振对经济的影响不容忽视。（2）中央及地方积极“保交楼”，当下停工停贷对市场情绪的冲击仍存，但需要保交楼的资金与政策逐步加码将逐步减弱。而今年以来新房需求下滑不仅是停工停贷冲击，更多是内生性原因导致的，上半年高频次的政策放松效果欠佳，购房信心和需求的复苏需要政策系统性的解决方案。（3）7 月 29 日召开的中央政治局会议提及“因城施策用足用好政策工具箱”，进一步提高了下半年地方政府放松、落实、巩固房地产调控政策的预期。综上，我们认为下半年房地产放松政策将进一步加码。

投资建议：房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。与 2008/2014 年不同，本轮周期供需两端均存在很多阻塞，需要政策多点开花。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A 股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科 A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H 股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。