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2022年07月18日发布

每周一谈：6月销售复苏延续投资端承压

商品房销售额、销售面积单月同比增速持续改善

商品房销售额及销售面积6月累计同比分别为-28.9%、-22.2%，较上月提升2.6、1.3pct。销售额及销售面积单月同比分别为-20.8%、-18.3%，较上月跌幅收窄16.9、13.5pct。5-6月连续2个月实现商品房销售指标单月同比跌幅收窄，市场底部已基本明确，预计三季度将延续复苏趋势。

房地产开发资金来源跟随销售同步好转

房地产开发资金来源6月累计同比增速-25.3%，较上月增加0.5pct,单月同比增速-23.6%，较上月增加9.8pct。从资金来源构成来看，6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-32.1%、-17.5%、-30.8%、-19.7%，较上月分别增加1.9pct、减少4.2pct、增加17.9pct，增加14.7pct。

6月商品房销售表现加速改善下，需求端资金同步加速转暖，推动开发资金来源整体出现改善。我们仍维持三季度市场复苏延续的判断，在此带动下，需求端的资金来源定金预收款及按揭贷款走好趋势也将保持，并促进房企资金情况改善，并向供给端的国内贷款及自筹资金传导乐观情绪。房企资金紧张现状仍待改善，新开工、施工、竣工面积走弱

6月新开工面积累计同比增速-34.4%，竣工面积同比增速-21.5%，施工面积同比增速-2.8%，分别较上月减少3.9、6.2、1.8pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-45.1%、竣工面积同比增速-40.7%、施工面积同比增速-48.1%，分别较上月减少3.2、9.5、8.4pct。

施工端与销售端边际变动表现为背向而行，反应了房企资金紧张的现状仍未得到充分改善。尽管销售及回款有所好转，但尚未充分扭转房企资金紧张的现状。房企减少拿地及开工、施工动作，进而减少资金流出、聚焦存量可售项目实现资金回笼，拖累新开工及竣工面积复苏；此外，竣工也一定程度受到了2021年6月高基数影响，导致出现单月同比大幅下行。施工端的改善仍需房企资金状况出现实质性好转支撑，增量资金方面需销售市场持续复苏，存量方面仍需持续纾困及企业自身的资金盘活动作。

施工端及土地端弱势，房地产开发投资同比增速下行

房地产开发投资6月累计同比增速-5.4%，较上月下降1.3pct，单月同比增速-9.4%，较上月减少1.6pct。1-6月土地购置面积累计同比增速-48.3%，较上月减少2.7pct，拿地、施工端均处于低位，投资端持续承压。

从过程来看，边际改善幅度有波动，需解决的问题仍然存在，过程或有曲折：

从高频30城数据观察，7月的市场热度较6月有所回落，随着时间进入商品房市场的传统销售淡季，复苏的力度也将受到一定影响；

资金端的压力开始显现，“弱复苏”的销售改善不足以解决房企的资金压力，进而演变为房企端的债务事件与竣工压力，叠加7-8月为偿债高峰期，需关注点状事件对初步复苏市场的信心扰动。

从方向上判断，政策宽松、疫情消退、数据持续性均指明行业的复苏方向是明确的，优质房企必将穿越周期。

数据追踪（7月4日-7月10日）：

新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-44PCT、-35PCT，一线城市-24PCT、-32PCT，二线-54PCT、-31PCT，三线-36PCT、-45PCT。

二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+0.1PCT，累计同比-22PCT。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-19PCT，成交建筑面积累计同比-31PCT，成交金额累计同比-54PCT，土地成交溢价率为2.21%。

城市行情环比：北京（-47PCT），上海（-43PCT），广州（-59PCT），深圳（-14PCT），南京（+17PCT），杭州（-49PCT），武汉（-33PCT）。

投资策略：建议优先选择行业龙头保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约。