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2022年03月07日发布

事件：2022年3月5日上午9:00，十三届全国人大五次会议开幕会顺利召开，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，面对新的下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

投资要点

稳增长和防范风险需要稳地产：两会政府报告中提及2022年经济发展目标GDP+5.5%，CPI+3%，对新的下行压力,要把稳增长放在更加突出的位置。房地产产业链对GDP的影响举足轻重，2021H2行业供需双边下行压力延续到2022年2月。GDP5.5%的增长目标已明确，稳地产才能实现稳增长；防范化解重大风险，需要先化解地产行业风险。我们认为，“市场化、法治化方式化解风险隐患”并非要救活全部出险企业，行业供给侧在化解风险的基础上继续推进结构优化，优质企业才能拥抱行业格局优化后的春天。

租购并举发展趋势明晰：本次会议提及要加快发展长租市场，推进保障房建设，商品房更好满足合理需求。结合3月2日国新办会议，我们认为政策引导建立多层次供应市场的趋势明确，租赁住房加大建设，商品房市场围绕“新市民”支持合理需求（央行和银保监会即将出台文件）。“新市民”是指在城镇已经居住的，但是还没有户口的；或者是刚刚拿到户口不足两年、三年的，根据央行统计人口约有3亿多。

预计因城施策放松力度加大：3月伊始部分城市放松力度升级，郑州放松限购限贷、晋中放松首付比例、即墨放松限售等。行业放松趋势基本符合我们2月11日发布的深度报告《房地产行业修复的路径有哪些》中供需两端政策层层放松的思路。考虑到1-2月百强房企销售仍然偏弱，两会定调稳增长+防风险，我们认为两会之后各地城市因城施策放松力度较2月会有升级，围绕释放“合理需求”向限购限贷限售延伸，行业基本面有望3月筑底回升（关注重点房企3月销售到访量、去化率等指标）。

投资建议：政策纠偏力度加强+行业预期筑底修复带来房地产板块多赛道投资机遇。

1）开发赛道：两会后政策纠偏力度加大，板块Beta行情延续，化解行业风险目标明确。蓝筹标的稳健+受益行业格局优化，继续看好：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、万科A、金地集团、龙湖集团和绿城中国。财务稳健+布局优质的“小而美”标的：建发国际、滨江集团。优质民企修复弹性更强，继续看好：旭辉控股、新城控股、金科股份。

2）物业赛道：关联房企风险化解促进物企估值修复，独立性更强的物企长期成长性更好。龙头稳健类标的：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务。弹性标的：旭辉永升、金科服务和新城悦。

3）代建赛道：租赁住房供给增加是2022年新增长赛道，可以通过新建或存量改造增加供给。2022年租赁住房新建量增加，关注代建机遇，相关标的：绿城管理控股。

风险提示：个别房企风险事件出现干扰板块估值修复。