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2022年01月18日发布

事件

国家统计局发布2021年1~12月房地产开发投资和销售数据。

销售端：单月降幅扩大，难掩承压态势，待观察“以价换量”动作

2021年112月，商品房销售面积同比+1.9%（111月+4.8%），12月单月-15.6%（11月-14.0%）；销售金额同比+4.8%（111月+8.5%），12月单月-17.8%（11月-16.3%）。其中，住宅销售金额累计同比+5.3%（111月+9.3%）。价格维度，2021年112月全国销售均价同比-0.83%（111月为-0.64%），售价增速环比持续下行。往后看，2022年1月至今（截至1月15日）30大中城市高频成交面积数据显示同比-27.1%，销售承压下行是大势所趋，短期降幅波动走向需观察房企“以价换量”力度。

开竣工：新开工降幅扩大，投资连续4个月负增长

2021年112月新开工同比-11.4%（111月-9.1%），12月单月-31.1%（11月-21.0%）。从拿地向开工传导的角度而言（拿地-销售普遍存在23Q的时滞）。考虑到，“三条红线”、“房地产贷款集中度管理”等调控政策的实施，尤其在投资金额的管控上存在当年拿地金额/当年销售金额不得超过40%的指标约束，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动，2022年新开工在拿地端滞后的情况下，也将相应出现波动，房企主动调整开工节奏的能力存在弱化的可能。112月土地成交建面同比-15.5%，也反映出融资收紧已在土地端有所反应。1~12月竣工面积同比+11.2%。从合同约束及房企通过竣工交付确认业绩的主客观双因素来看，2022年竣工有望延续增长态势。

2021年112月房地产开发投资完成额同比4.4%（111月+6.0%），12月单月-13.9%（11月-4.3%），累计回落，单月表现不佳，连续4个单月负增长。1~12月施工面积同比+6.3%（环比+1.6%），12月单月施工面积同比-24.7%（12月环比+13.5%）。考虑到，土拍新政的实施，将对土地市场热度形成降温影响，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在弱化的可能。

融资端：单月同比连续6次负增长，国内贷款降幅扩大至-31.6%

2021年112月到位资金同比+4.2%（111月+7.2%），12月单月-19.3%（11月-7.0%）。结构上，12月单月国内贷款（同比-31.6%，前值-20.5%）、自筹资金（同比-9.8%、前值+2.1%）、回款（首付+按揭）（同比-21.5%，前值-8.0%）【其中个人按揭（同比-8.0%，前值+10.6%）、首付款（同比-25.9%，前值-16.1%）】。从占比来看，销售回款作为主要的资金来源渠道（12月占比达55.3%，1~12月为54.5%。从累计同比看，融资端2021全年实现了+4.2%的增长，但12月单月同比连续6个月负增长，各细分渠道单月同比皆负。

投资建议

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、新城控股；（3）物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。