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2022年05月16日发布

央行下调首套房房贷利率下限至5年期LPR减20个基点；近期多个二线城市政策持续宽松，本周销售同比降幅较4月有所收窄。人民银行、银保监会5月15日发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。另外本周央行提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，并强调将稳增长放在更加突出位置。在央行的鼓励支持下，本周房地产的宽松政策继续蔓延，趋势上已经从最初三四线城市扩散至二线、核心二线、乃至一线城市。广州首套房贷最低已降至基准线，苏州、东莞等核心二线城市出台限购、限售的放松政策。我们认为目前各地放松房地产政策的行为已经较为积极主动，但综合近期销售数据，在本轮疫情影响较大的情况下，需求侧改善需要更多核心城市出台限购限贷放松政策。

行情回顾：涨跌幅在各行业中位列中游，领先大盘1.81个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为3.8%，领先大盘1.81个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第13名。本周上涨个股共118支，较上周增长84支，下跌股数为19支。（若无特殊说明，报告中本周指5.7-5.13当周）。新房成交情况：五一假期影响下环比出现改善，本周30个城市新房成交面积为265.9万平方米，环比提升113.5%，同比下降55.6%，其中样本一线城市的新房成交面积为43.8万方，环比128.0%，同比-41.3%；样本二线城市为159.6万方，环比140.2%，同比-56.1%；样本三线城市为62.5万方，环比60.7%，同比-61.1%。从今年累计19周新房成交面积同比看，样本30城共计5054.1万方，同比下降-44.3%；一线城市为988.3万方，同比-39.3%；二线城市为2884.5万方，同比-38.8%；三线城市为1181.3万方，同比-56.9%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计127.2万方，环比增长190.6%，同比下降20.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为33.8万方，环比161.3%；样本二线城市为71.1万方，环比198.3%；样本三线城市为22.3万方，环比218.3%。年初至今累计二手房成交面积为1819.9万方，同比变动为-35.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为544.6万方，同比-39.9%；样本二线城市为1022.6万方，同比-32.3%；样本三线城市为252.7万方，同比-32.3%。

重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率降低。根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.9-5.15）共发行房企信用债9只，环比增加5支；发行规模共计70.46亿元，环比增加25.96亿元，总偿还量17.15亿元，环比下降6.78亿元，净融资额为53.31亿元，环比增加32.74亿元。融资成本来看，成都人居3年期定向工具（-204bp）、张江高科短期融资券（-50bp）、金融街5年期公司债（-32bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。