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2022年05月26日发布

本月观点：央行下调首套房最低房贷利率下限至5年期LPR减20bp，叠加5月5年期LPR超预期下调15bp至4.45%，按揭利率下行空间打开，政策松绑力度扩大且向高能级城市扩散；4月楼市成交、社融数据仍然疲弱，首批集中供地背景下土地成交回升，拿地及境内发债房企仍集中在信用资质较好的央国企或优质民企。后续随着政策发力及疫情后经济复苏形成共振，我们认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜月期，板块估值有望逐步修复。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设等。物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。

政策：按揭端下行空间打开，政策松绑力度及城市能级扩大。4月涉房类政策共37项，未出台偏紧类政策，偏松类35项，单月涉房偏松类政策出台频次连创新高。央行下调最低首套房房贷利率下限至5年期LPR减20bp，5月20日央行下调5年期LPR至4.45%，按揭利率加速下行。政策松绑力度及城市能级扩大，支持改善性需求释放。后续随着疫情逐步得到控制，政策松动等多重因素有望形成共振，为销售企稳奠定基础。

资金：5年期LPR超预期下调15bp，房企融资环比下滑。4月M2增速环比升0.8个百分点，社融存量增速环比降0.3个百分点。5月20日5年期LPR较上月下降15bp至4.45%，创LPR改制后5年期最大单次降幅。但地产相关社融数据仍旧表现疲弱，受个别大型房企债务展期等影响，整体融资规模环比下滑。境内发债仍主要集中于优质房企，因此境内债发行利率延续走低，集合信托、境外债融资成本持续保持高位。

楼市：推盘加快难掩销售疲软，疫情冲击市场修复。4月35城商品房平均批准上市面积环比升2%，但销售端疲软，重点50城新房月日均成交环比降21.6%，重点20城二手房月日均成交环比降0.6%，平均出清周期呈累积上升趋势。百城住宅平均价格连续3个月环比回升，后续销售企稳有赖于政策发力与防疫得当形成共振效应，二季度末及三季度初为重要观察窗口期。

地市：成交量价齐升，2022首轮土拍压力犹存。4月多地完成首批土拍，土地成交量价齐升。2022年首批集中供地竞拍要求、供地质量均有所优化，但流拍率、成交溢价率并未较2021年第三批明显改观；城市间、区域间延续分化，核心城市核心地块更受青睐。

房企：百强房企4月销售降6成，优质房企为拿地主力。受制于疫情反复，4月多地房地产市场处于“半停摆”状态，百强房企4月销售降6成，前4月累计销售腰斩，后续销售企稳有赖政策松绑与疫情后经济复苏形成共振。首批供地高潮下拿地回暖，50强房企整体拿地销售金额比、面积比，环比升18.4pct、9pct，4月50强房企中仅建发、滨江等14家房企参与拿地，均为财务稳健、信用资质较好的央国企或优质民企。

板块表现：4月申万地产板块下跌8.36%，跑输沪深300（-4.89%）；截至2022年5月25日，当前地产板块PE（TTM）12.18倍，估值处于近五年77.9%分位。4月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为禹洲集团、宝龙地产、滨江集团，排名后三房企为蓝光发展、阳光城、ST泰禾。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。