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2022年04月18日发布

本周观点：本周多地政策相继调整，供需两端均有涉及，并进一步向一二线高能级城市扩散。当前行业下行压力、房企资金端风险仍存，良性循环及“三稳”背景下，我们认为楼市不稳政策不止，政策端带动的估值修复有望持续。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设、金科股份等。物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调压力亦逐步释放，随着政策持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物企估值持续修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。

政策环境监测：1）多地相继发声，政策持续改善；2）南京预售资金监管新规：银行保函可等额替换监管资金。

市场运行监测：1）成交环比回升，短期仍将承压。本周（4.9-4.15）新房成交2.7万套，环比升12.4%；二手房成交1.4万套，环比升55.6%。4月新房日均成交同比降56%，降幅较3月扩大12.2pct。短期受疫情反复、供需谨慎影响，后续成交仍将承压。2）改善型需求占比环比上升。2022年3月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升3.1pct至80.2%。3）库存环比回落，短期稳中趋降。16城取证库存10100万平，环比降0.3%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程进度，短期库存规模或稳中趋降。4）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。上周百城土地供应建面1131.5万平、成交建面824.4万平，环比降71.1%、降72.3%；成交溢价率0.2%，环比降2.9pct。一、二、三线成交建面分别占比0%、46.4%、53.6%，环比分别降4.5pct、升10.2pct、降5.7pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行52.5亿元，环比增加39亿元；海外债发行5亿美元，环比减少1.8亿美元；重点房企发行利率区间2.3%-10%，可比发行利率较前次升降不一。2）信托：本周集合信托发行12.6亿元，环比减少5.1亿元。3）地产股：本周房地产板块跌2.9%，跑输沪深300（-0.99%）；当前地产板块PE（TTM）11.03倍，估值处于近五年72.7%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、绿地控股、招商蛇口；南向资金净流入前三为碧桂园服务、中国海外发展、华润置地。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。