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2022年04月06日发布

核心观点

近期核心观点：

从行业角度， 我们坚定看好地产板块的投资机会。 （1） 短期投资逻辑在于政策演绎： 当前地产销售、 拿地、 开工均持续走弱， 投资虽暂时韧性但结构恶化； 展望后续， 少数城市虽有回暖， 但多数城市未见明显的向好趋势， 后续政策仍会持续加码； 只要土地不热， 行情不冷； （2） 中长期投资逻辑在于模式改善， “慢时代” ROE 质量提高： 上轮周期中， 地产股的根本缺陷在于快周转模式导致的行业整体盈利能力的恶化； 房企估值的持续下杀， 本质上是对地产金融化的否定； 随着预售资金自由使用不再成立， 开发行业将脱离金融属性， 回归慢周转制造业属性； 但同时， 房企通过提升利润率（摒弃快周转的自发结果） 、 提升回款速度、 降低债务成本等方式， ROE 维持不变的同时质量提升， 行业估值体系有望重构， PB 大于 1 将成为优质房企的标配。从个股角度， 开发行业， 低市值低估值的国央企以及经营风险已经反映较充分的民企边际改善空间较大； 物管行业， 国央企开发商市占率确定性提升，其兄弟物业公司将“无偿” 获得更多的市场份额， 同时估值具备一定优势。推荐新城控股、 招商积余。

销售： 市场未见回暖， 百强房企销售降幅扩大

从城市角度， 2022年3月单月300 城单月住宅销售面积3029 万㎡， 环比+23%，同比-51%； 本年累计 300 城住宅销售面积 8779 万㎡， 同比-45%， 景气度持续低迷。从房企角度， 2022 年 3 月单月百强房企全口径销售额 5795 亿元， 同比-53%，本年累计百强房企全口径销售额 16279 亿元， 同比-47%， 降幅进一步扩大。

拿地： 市场依旧冷清， 溢价率略有回温

2022 年3 月单月300 城住宅土地成交建面为4034万㎡， 环比+67%， 同比-65%；本年累计 300 城住宅土地成交建面为 11691 万㎡， 同比-64%。 2022 年 3 月300 城住宅土地当月成交溢价率为 5.1%， 依旧维持较低水平。

融资： 债权融资、 信托发行同比均持续下降

2022 年 3 月单月房企合计发债 949 亿元， 环比+185%， 全年总规模 1756 亿元，同比-44%。 2022 年 3 月单月房地产信托发行 124 亿元， 环比-29%， 全年总规模 411 亿元， 同比-78%。

重要事件：

①浙江衢州、 福建福州、 河北秦皇岛、 甘肃兰州放松限购政策。 ②哈尔滨放松房地产市场调控， 拟废止主城区限售政策。 ③辽宁大连拟全面放开落户条件。 ④广东东莞明确疫情防控期间无法按时缴纳社会养老保险费不影响核定购房资格。 ⑤甘肃兰州出台房建项目支持措施。 ⑥多城 2022 年首批集中供地落幕， 徐州收金 51 亿， 仅一宗溢价出让； 福州收金 66 亿， 七成地块成交；合肥收金 150 亿， 超八成地块封顶竞品质； 厦门收金 154 亿元， 无流拍； 武汉收金 89.35 亿元， 仅一宗流拍； 成都收金 393 亿， 约一成地块流拍。

风险提示： 1、 政策超预期收紧； 2、 行业基本面超预期下行； 3、 房企信用风险事件超预期冲击。