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2022年08月23日发布

核心观点

近期核心观点：

从行业角度， 淡季修复速度减缓、 基本面再趋悲观之下， 市场可能重回政策博弈主线。 我们认为， 房地产回归正常轨道， 是当前政府、 企业、 居民的共同利益所在， 因此没有必要对地产销售有超过对经济整体的担忧。 近期包括政策性银行专项借款、 民企发债增信支持等多项地产纾困措施出台， 皆是高层在压实地方责任和房企主体责任的同时对“保交楼、 稳民生” 提供实质性的支持， 夯实了信心， 提升了地产股债的“下限” ， 逻辑明显改善。 在此基础上， 我们期待需求端更有力政策推出的效果， 毕竟销售复苏是解决当下房地产问题的根本答案， 决定了地产股债的“上限” 。 从个股角度， 经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出。 核心推荐万科 A、 保利发展、 金地集团、 滨江集团、 绿城中国。

销售复苏放缓， 回暖仍需等待

从统计局公布数据看， 销售复苏放缓。 2022 年 1-7 月商品房销售额同比-28.8%； 2022 年 7 月商品房销售额同比-28.2%， 较前值扩大 7.4 个百分点。从日频数据看， 销售回暖趋势平缓。 2022 年截至 8 月 19 日， 30 城商品房成交面积为 9332 万㎡， 同比-31%。 其中， 长三角、 华南、 华中&西南、 华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-34%、 -35%、 -31%、 -15%。

开发投资继续恶化， 到位资金降幅扩大

开发投资继续恶化。2022年1-7月房地产开发投资完成额累计为79462亿元，同比-6.4%。 7 月单月， 开发投资完成额同比-12.3%， 降幅扩大 2.9 个百分点。

到位资金降幅扩大。 2022 年 1-7 月房企到位资金累计为 88770 亿元， 同比-25.4%。 7 月单月， 到位资金同比-25.8%， 降幅较前值扩大 2.2 个百分点。开竣工表现较弱， 地产链继续承压

开工由于土地存量不足以及销售表现低迷， 受房企投资意愿较弱的影响延续弱势。 2022 年 1-7 月， 新开工面积累计 76067 万平方米， 同比-36.1%。 7 月单月， 新开工面积同比-45.4%， 降幅较前值扩大 0.3 个百分点。

竣工强弩之末， 表现较弱。 2022 年 1-7 月， 竣工面积累计 32028 万平方米，同比-23.3%。 7 月单月， 竣工面积同比-36.0%， 较前值收窄 4.7 个百分点。

重要事件：

①5 年期 LPR 降低 15bp 至 4.3%。 ②住建部等部门推出政策性银行专项借款“保交楼、 稳民生” 。 ③交易商协会拟向民企提供发债增信支持。 ④卫健委等 17 部门提出住房政策向多子女家庭倾斜。 ⑤合肥召开化解房地产问题专题调度会。 ⑥福州房贷首付比例下调， 并推出人才住房保障措施。 ⑦济南下调二套住房公积金贷款首付比例， 并推出二手房“带押过户” 模式。 ⑧上海定向优化临港人才购房政策。 ⑨江苏昆山太仓、 河北廊坊、 浙江海宁放松限购限售。 ⑩浙江湖州鼓励国企收购困难房企滞销房， 统筹项目间资金使用。

风险提示： 1、 政策放松不及预期； 2、 疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、 房企信用风险事件超预期冲击。