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2022年03月31日发布

本月观点： 中央多部门密集发声“稳地产”，从预售资金监管等方面多措并举缓解房企资金压力；整体看，楼市成交仍旧疲弱， 2月居民中长期贷款首次转负，拿地及境内发债房企仍集中在信用资质较好的央国企或优质民企，购房者情绪及房企投资信心亟待提振修复。考虑行业发展压力不减，政策端仍有改善空间，板块估值有望持续修复。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，适度关注弹性二线标的如滨江集团、新城控股、金科股份等。当前物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调的压力亦逐步释放，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物管估值修复，关注如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛商业等。

政策：多部门密集发声“稳地产”，省会城市释放松绑楼市信号。 2月涉房类政策共16项，其中偏紧类2项，偏松类7项，单月涉房偏紧类政策出台频次创近一年新低。中央多部门密集发声“稳地产”，多招并举缓解房企资金压力，明确今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件；因城施策持续演绎，郑州等核心城市松绑限购限贷，具备一定示范效应。

资金：社融数据低于预期，居民中长期贷款首次转负。 2月M2增速环比下降0.6个百分点，社融存量同比增速环比下降0.3个百分点，社融数据低于预期，居民中长期贷款自统计以来首次转负，房企整体融资规模环比下滑，反映“宽信用”成色不足；重点城市房贷利率延续下行，考虑楼市基本面未见好转，后续仍有进一步下调空间， 货币政策有望加大对房地产重点领域的托底力度。

楼市：推盘放缓成交疲软，出清周期累积上升。 受春节假期及疫情反复影响， 2月供应显著缩量， 35城商品房平均批准上市面积环比降59.3%，亦对成交有所抑制， 重点50城新房月日均成交同比降29.8%，环比降24.8%，重点20城二手房月日均成交同比降38.3%，环比降29.7%，平均出清周期呈累积上升趋势，环比升1.1个月。百城住宅价格中一线城市止跌企稳，二三线城市延续下滑，楼市分化加剧。

地市：“土拍真空期”量价回落， 2022H1难言乐观。 2月集中供地22城中仅有北京完成首批土拍，成交量降价升。近期杭州等地首批土拍陆续挂牌，土拍规则友好以保障利润水平、提高房企参拍热情。从首批土拍情况看，各地土拍热度表现分化，竞拍房企仅对优质区域优质地块展现较高热情。

房企：百强房企销售同比降幅超4成，优质房企为拿地主力。 百强房企2022年2月单月全口径销售金额、销售面积，同比降46.5%、 42.6%。 2月春节假期外来务工人员集中返乡，市场迎来销售淡季，房企大幅调降供货力度。尽管政策持续释放宽松信号，但从政策底到市场底仍需传导发酵周期，短期内市场仍面临较大下行压力，同时受2021年同期高基数影响，预计3月同比跌幅或进一步扩大。 50强房企拿地力度延续低位， 2月仅保利、万科等11家房企有所斩获，均为财务稳健、信用资质较好的央国企或优质民企。 板块表现： 2月申万地产板块下跌0.78%，跑输沪深300（ 0.39%）；截至3月30日， 3月申万地产板块上涨8.21%，大幅跑赢沪深300（ -7.15%），当前地产板块PE（ TTM） 8.6倍，低于沪深300的12.3倍，估值处于近五年26.4%分位。

风险提示： 1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响； 2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险； 3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。