理工酷

2022年01月04日发布

观点：2021年四季度以来监管持续释放政策暖意，从居民按揭端、房企融资端等提供必要支持，近期央行鼓励金融机构为房企间项目并购营造良好融资环境，旨在用市场化手段化解此次房企流动性危机。2021年全年百强房企销售额、销售面积分别同比下降3.2%、9.0%，尽管单月销售降幅有所收窄，但仍在市场筑底阶段，购房者信心修复仍需时日，荆州、宁波等地相继出台购房补贴、贷款支持等利好政策，提振市场情绪。投资建议方面，短期行业流动性危机仍未消除，政策博弈空间仍在，中长期行业筑底企稳，龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出，建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等。物管及商管板块行业空间广阔、存量稳定且自主发展强化，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。

政策环境监测：1）央行：鼓励金融机构为房企间项目并购营造良好融资环境；2）宁波：二孩、三孩家庭首套房提升20万公积金贷款额度；3）克而瑞：2021百强销售承压，房企间延续分化。

市场运行监测：1）成交延续回升，有望逐步企稳改善。上周（12.25-12.31）新房、二手房分别成交5.9万套、1.4万套，环比升3.9%、2.9%。12月新房日均成交同比降19.5%，较11月收窄5.4pct。年底推盘旺季叠加按揭端政策缓和，成交有望逐步改善。2）改善型需求占比环比持平。2021年11月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比持平，占比77.7%。3）库存环比下降，面临上行压力。16城取证库存10386万平，环比降0.3%。积极取证推盘及去化承压下，库存面临上行压力。4）土地成交、溢价率回升，一二线占比提高。前一周周百城土地供应建面1678.8万平、成交建面4186.4万平，环比升36.8%、升27.1%；成交溢价率3.3%，环比升1.9pct。其中一、二、三线成交建面分别占比3.6%、52.2%、44.1%，环比分别升2.6pct、升21.9pct、降24.5pct。

资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债22.4亿元，环比减少29亿元，无海外债发行；境内外发行利率区间为3.46%-7.5%，可比发行利率较前次持平。2）信托：本周集合信托发行48亿元，环比减少11.6亿元。3）地产股：上周房地产板块涨0.65%，跑赢沪深300（+0.39%）；当前地产板块PE（TTM）8.33倍，估值处于近五年16%分位。上周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利发展、万科A、新城控股；南向资金净流入前三房企为保利物业、华润置地、新城发展。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护不及预期风险