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2022年03月30日发布

房地产放松或已从“政策管理”转向“结果导向”，“因城施策式放松”正在进行，预计还会有更多城市加入放松名单，甚至不排除楼市承压较大的城市尝试适度超越对标能级城市进行更大尺度放松的可能性。（1）房地产放松已基本涵盖了所有能级城市，预计还会有更多城市加入放松名单。2022年2月下旬以来，全国各能级城市房地产政策均有所放松，一线（准一线）城市以下调房贷利率为主，二线强三线城市以弱化“四限”为主，普通三四线城市放松集中于下调首付比例与贷款利率等，整体呈现出“城市能级越低，放松尺度越大”的特征。这为其他尚未放松的城市提供了对标样本，预计还会有更多城市加入放松名单，“因城施策式放松”正在进行。（2）房地产放松或已从“政策管理”转向“结果导向”。“郑州19条”明确放松限贷并小幅松绑限购，改变了此前政策放松囿于“商业性调整”而不进行“政策性突破”的局面，随后南宁、哈尔滨等跟进放松限贷限售政策。近期房地产放松在政策工具上受限更少，地方政府放松房地产的自主权明显加大，不违背“三稳”或已成为“因城施策式放松”的主要管理要求。在当前中低能级城市楼市较为低迷的背景下，预计“因城施策式放松”远未结束，而且不排除楼市承压较大的城市尝试适度超越对标能级城市进行更大尺度放松的可能性，但在完全废除“限购限贷”这些最核心政策方面可能会比较慎重。

直接利好两类地产股。2021年10月以来，房企流动性逐渐承压，部分房企特别是一些民营房企开始陷入流动性困境。11月初，央行率先发声，随后各部委开始联合表态，“政策底”逐渐显现，但民企流动性压力仍然较大，随着房企承压面加大，市场总体风险偏好较低。在“政策底已现+承压面加大”的综合作用下，以保利发展为代表的大央企受到市场的青睐，民企地产股以短期反弹为主，总体表现偏弱。在此背景下，市场对流动性压力是否会进一步向中小央企和国企蔓延心存疑虑，这类地产股总体表现明显弱于确定性更高且有较好基本面支撑的大央企。

3月16日金融委会议明确提出了“防范化解房地产市场风险”，从“个别房企”到“市场风险”的转变意味着更加直接有效的治理政策可能已在路上。这些政策不仅有利于化解房企流动性风险，还会致力于防范风险向银行、居民和更大范围的房企扩散蔓延，前者利好受困民营房企，后者利好中小央企国企。相对而言，有基本面支撑的中小央企国企的确定性较高，并有望走出趋势性机会，受困民营房企当前主要受预期利好催化，交易性特征更加确定。当然，头部央企国企的投资机会持续存在。随着市场风险偏好回升，以及相关政策能够及时出台，房地产是否有望进一步带动相关产业链股票的投资机会同样值得我们关注。

风险提示：经济超预期，疫情超预期，政策超预期等。