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2021年11月29日发布

本周观点：本周成都发文鼓励项目加快上市销售、提高预售监管资金使用效率，在坚持中央“房住不炒”基调的同时，多措并举缓解房企资金端压力。考虑全国10月单月投资、销售增速持续下滑，50城11月新房日均成交仍同比降26.1%，开发商现金流承压，各参与主体信心缺失下行业下行压力犹存，基于以稳为主要求，政策仍有持续托底必要，后续不排除其他城市出台类似举措。投资建议方面，当前融资端政策底部已现，投资销售承压背景下，短期政策博弈空间犹在，中长期开发板块依旧看好现金流稳健的行业龙头，金地集团、保利发展、万科A、招商蛇口等。物管及商管板块行业空间广阔、存量稳定且自主发展强化，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。

政策环境监测：1）成都：鼓励项目加快上市销售，提高预售资金监管使用效率；2）国务院：支持北京城市副中心高质量发展。

市场运行监测：1）新房成交环比回落，有望逐步企稳。本周（11.20-11.26）新房、二手房分别成交4.2万套、1.3万套，环比降12%、升10%。11月新房日均成交同比降26.1%，降幅较10月收窄0.7pct。年底推盘旺季叠加按揭端政策缓和，后续成交有望逐步企稳。2）改善型需求占比上升。2021年10月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.8pct至77.8%。3）推盘节奏放缓，仍将保持积极。10.25-10.31重点城市新推房源1.1万套，环比降23.9%；去化率61.6%，环比降6.1pct。资金压力及年终冲刺下，后续房企推盘仍将保持积极。4）库存环比上升，面临上行压力。16城取证库存10220万平，环比升1.1%。积极取证推盘及去化承压下，库存面临上行压力。5）土地成交回升、溢价率回落，一三线占比提高。上周百城土地供应建面3876.2万平、成交建面885.5万平，环比升27.1%、升13.1%；成交溢价率0.7%，环比降3.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比10.8%、19.2%、69.9%，环比分别升9.6pct、降27.6pct、升18.1pct。

资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债71亿元，环比增加37.6亿元，无海外债发行；发行利率处于2.5%-4.6%区间，可比利率较前次以降为主。2）信托：本周集合信托发行48.4亿元，环比增加11.6亿元。3）地产股：本周房地产板块跌1.46%，跑输沪深300（-0.61%）；当前地产板块PE（TTM）7.62倍，低于沪深300的13.01倍，估值处近五年5.58%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为鲁商发展、湘财股份、绿地控股；南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、融创中国、中国海外发展。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护不及预期风险。