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2022年03月15日发布

按揭贷款首度负增长，房企推盘力度持续走弱。本周央行发布社融统计报告，2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。其中居民中长期贷款减少459亿元，首次出现负增长。同时克而瑞数据显示，2月份百强房企销售金额同比下降超过43%。我们认为按揭贷款的大幅走弱，一方面受到春节效应影响，单月销售天数大幅下降。各地放松政策的落地有一定的时滞效应，市场信心的恢复仍需时间。另一方面，2月重点城市的推盘销售比下降至0.43，为疫情后的最低点，土地市场遇冷叠加市场不景气，房企推盘能力和意愿均有所降低，导致年初的推盘量大幅下滑。

当前房住不炒和三稳的总基调没有发生变化。目前全国房价环比持续走弱，各地需求端信心不足，我们认为三稳目标逐渐由上限控制房价，转向下限保增长。地方政府在因城施策框架下，需求端支持政策升级到商贷首付比例下调以及限购限贷的放松，均向市场传递预期向好的积极信号。同时当前房贷利率加点水平较高，实际利率的下调具备较大空间。目前市场仍处于筑底阶段，我们判断组合拳政策的有效实施有望使行业在二季度末迎来增速的触底回升。

投资策略：宽信用背景+政策松绑，Alpha>Beta。在稳增长的大背景下，我们认为政策释放力度将逐级强化，非热点城市将打破过度调控枷锁，后续行业基本面有望伴随政策逐步改善而迎来复苏。对于房企而言，未来随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，我们建议关注经营及财务相对稳健的房企，继续推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。