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2022年03月14日发布

需求侧：2月新增居民信贷收缩，按揭投放有所阻塞，展望后续有望回暖

2022年2月，单月居民短贷减少2911亿元，同比多减220亿元，环比少增3917亿元；2月单月居民中长贷减少459亿元，同比少增4572亿元，环比少增7883亿元。

2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”；3月5日，全国“两会”召开，明确提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理购房需求”。我们认为“多孩政策”和“居家养老”所带来的合理改善型购房需求有望获得进一步支持，改善型购房信贷支持力度有望进一步提升，未来短期内居民信贷收缩局面或得到一定程度缓解。

供给侧：2月境内发债同比增速转正，海外债一级市场持续低迷

2022年2月，房企境内外单月合计发债332亿元，环比-29.2%（1月+2.9%），同比-25.8%（1月-71.3%），单月净融资-81亿元（1月-418亿元）。其中2月境内发债同比增速转正，单月发行301亿元，环比下降7.3%，同比增加59.8%（1月-60.0%），单月净融资133亿元，境内融资环境得到一定程度改善；2月境外发债缩量明显，单月发行31亿元，环比下降78.6%，同比下降88.1%（1月-82.5%），单月净融资额约-215亿元（1月为-237亿元）。2022年2月房地产集合信托成立金额约87亿元，同比下降75.4%，占单月集合信托成立规模的比重为17.1%，较1月有所提升。

2022开年以来，尽管央行、银保监会等多方释放资金面积极信号，但由于融资主体和金融机构对房地产行业的信心尚未全面修复，房企境内债融资仍旧呈现疲软态势。此外，2022年1-2月房企海外债新增违约持续发生，2月多家房企遭下调信用评级，3月房企海外债累计到期金额预计将突破千亿，这些不利因素叠加使得海外债一级市场陷入持续低迷，中资美元地产债指数在今年2月以来持续下行。展望2022全年，我们认为随着房地产行业流动性持续舒缓，支持商品房市场更好满足购房者合理购房需求，市场主体信心进一步修复，后续供给侧地产债发行有望改变疲软态势，发行规模将会出现明显提升。

投资建议：1）2022开年以来，多方释放资金面积极信号，5年期LPR下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。2）在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3）2月24日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3月5日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。