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2022年02月21日发布

核心摘要

本周观点：本周财联社报道，菏泽等地下调首付比例至2成，释放楼市松绑积极信号；北京打响2022年22城集中供地“第一枪”，首轮土拍有所回温，品牌房企积极回归参拍，或反映房企投资积极性正在修复。此外银行、AMC有关房企“纾困”收并购动作不断，积极推进房地产金融风险化解工作。考虑短期行业基本面依旧承压，政策博弈空间仍在，有望带动板块估值持续修复；中长期随着部分房企退出及房企内并购整合，行业格局有望重塑，具备融资、管控及产品优势的房企有望脱颖而出。开发方面，关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，及受益政策改善的二线弹性标的金科股份、新城控股、龙光集团等。多元化业务方面，物管板块估值已至历史低位，业绩稳步增长，性价比持续凸显，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

政策环境监测：1）菏泽：“无房无贷”首付比例由30%下调至20％；2）北京：首轮供地热度回升，央国企仍是拿地主力

市场运行监测：1）成交环比回升，后续仍将承压。本周（2.12-2.18）新房成交3.6万套，环比升56.9%；二手房成交1万套，环比升44.9%。1月新房日均成交同比降31.3%，降幅较上月扩大13.0pct。伴随节后复工，成交有所回暖，但受供需谨慎影响，短期成交仍将承受压力。2）改善型需求占比环比下降。2022年1月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比降1.1pct至76.4%。3）库存环比微降，短期或相对稳定。16城取证库存10109万平，环比降0.9%。短期供货趋缓及去化承压下，库存或相对稳定。4）土地成交环比高增、溢价率回落，一二线成交占比提高。受春节假期土地供应成交低基数影响，上周百城土地供应建面1438.5万平、成交建面617.9万平，环比高升；成交溢价率3.3%，环比降2.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比4%、30.4%、65.7%，环比分别升4pct、升30.4pct、降34.3pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行124.7亿元，环比增124.7亿元；无海外债发行。2）信托：本周集合信托发行27.7亿元，环比增加3.6亿元。3）地产股：本周房地产板块跌0.73%，跑输沪深300（+1.08%）；当前地产板块PE（TTM）8.48倍，估值处于近五年21.7%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利发展、华侨城A、招商蛇口；南向资金净流入前三房企为中国海外发展、正荣地产、金科服务。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。