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2022年03月01日发布

内容摘要

本周核心观点：政策持续加码，房企动态盈利修复。北京首轮集中供地回暖，成交楼面价下降、配建要求减少，拿地利润修复。预计22城第一批集中供地利润水平将普遍有所恢复。除了供给端，部分城市打开房价上涨空间、房贷利率下降，房价恢复上涨预期，需求端盈利也在持续修复中。同时，菏泽、重庆、赣州等非限购城市降低首付比至20%，释放出更多需求宽松信号，预计后续需求宽松政策力度还会加大，改善型需求和部分市场热度稍高的城市将加入到需求端放松中来，房企动态盈利进一步修复。多维政策发轫下，持续利好国央企和优质民企，物业板块将迎来明显修复。

重点政策分析：长沙市召开房地产开发企业座谈会，提出房价指数分类统计试点，刚需型住房按每年指数不超过5%，改善型住房按照长沙城镇居民收入增长水平，按8%-10%控制增长，合理满足不同层次购房需求，突破了此前5%房价涨幅的约束，允许部分项目有相对较高的价格涨幅，从需求端打开了房企的利润空间。菏泽率先降低“无房无贷者”贷款首付比例，进一步释放需求侧放松的积极信号：1）菏泽房价持续下跌，新房销售连续5个月同比下降；2）2018年底就曾率先放开限售;3）菏泽是具有代表性的内生型三四线城市。继菏泽之后，重庆、赣州、南宁和佛山也降低首付比例，向市场释放出了政策持续宽松的信号，尤其在即将到来的行业机会窗口“小阳春”前陆续出台，能带动整体市场的积极预期。

一周行情回顾：本周（2022/2/21-2022/2/27）申万房地产跌幅-3.22%，跑输上证综指2.09pct，在各类板块中位列第26，恒生地产建筑业指数跌幅-7.08%，跑输上证综指5.95pct。涨幅前三分别为：黑牡丹（48.23%）、广宇发展（12.67%）、皇庭国际（11.68%）跌幅前3分别为：龙光集团（-33.83%）、易居企业控股（26.11%）、融创中国（-21.86%）本周（2022/2/21-2022/2/27）恒生物业服务及管理板块跌幅-9.75%，跑输上证综指8.63pct，跑输恒生中国企业指数3.35pct，在各类板块中位列最末。本周上涨的公司仅有保利物业（0.90%），本周跌幅前3分别为：融创服务（-20.97%）、宝龙商业（-16.13%）、金科服务（-16.06%）。

地产市场监测：本周（2022/2/19-2022/2/25） 30个大中城市新房成交面积261.83万平，环比上升20.6%，同比上升390.1%（受春节周影响）。16 城二手房成交面积120.14万平，环比上升12.4%，同上升340.8%（受春节周影响）上周（2022/2/14-2022/2/20）100大中城市土地供应建面1700.98万平，同比增长35%，环比减少22%，土地成交建面1157.06万平，同比下降7.2%，环比增加21.4%，批售比1.47，土地热度较上周稍有回升。北京2月结束2022年首轮集中供地，成交金额共计480.23亿元，共挂地18宗，成交17宗，1宗流拍，流拍率下降，整体溢价率4.46%。其中8宗零溢价成交，3宗溢价率超过10%，溢价率最高达15%。整体土地市场较为稳定，未出现大幅度溢价或流拍，土地市场回暖，拿地利润率有所提升。

房企融资情况：本周（2022/2/21-2022/2/25）房企境内新发债总额为133.5亿元，同比上升16%，环比上升4.5%，信托发行方面，本周发行26只房地产信托，发行规模40.45亿元，平均年收益率7.5%，平均期限1.59年。

风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金政策调控超预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。