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2022年02月07日发布

本周观点：受市场调整影响，1月百强房企销售面积同比下降44.4%，春节假期商品房成交亦显著下滑。业绩端，流动性问题引发的业绩冲击逐步体现，主流房企2021年预计归母净利润大多同比下降。对比来看，已公布预告物企业绩增速预计同比增长25%及以上，整体优于开发。投资建议方面，短期行业基本面依旧承压，政策博弈空间仍在，有望带动板块估值持续修复；中长期随着部分房企退出及房企内并购整合，行业格局有望重塑，具备融资、管控及产品优势的房企有望脱颖而出。开发方面，关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，适度关注受益政策改善的二线弹性标的金科股份、新城控股、龙光集团等。多元化业务方面，物管板块估值已至历史低位，业绩稳步增长，性价比持续凸显，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

政策环境监测：1）所得税优惠政策出台，REITs发展如虎添翼；2）公募基金持仓梳理；3）房企业绩承压，物企稳步增长；4）百强房企1月销售延续下滑。

市场运行监测：1）假期成交同比下滑，后续仍将承压。春节假期（1.31-2.5）重点50城新房日均成交246套，较2021年春节降44.3%。后续网签备案步入正轨后，单周成交有望从假期低基数中逐步回升，但受供需谨慎影响，短期成交仍将承受压力。2）改善型需求占比环比上升。2021年12月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升2.2pct至77.4%。3）库存环比微升，短期或相对稳定。16城取证库存10237万平，环比升0.2%。短期供货趋缓及去化承压下，库存或相对稳定。4）土地成交回落、溢价率回升，二三线占比提高。上周百城土地供应建面1220.9万平、成交建面619.6万平，环比升139.9%、降41.6%；成交溢价率0.7%，环比升0.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.1%、54.7%、44.3%，环比分别降16.9pct、升11.7pct、升5.1pct。

资本市场监测：1）地产债：上周房企境内发债70.8亿元，环比增加29.3亿元，海外债发行12.53亿美元，环比增加6.3亿美元；境内外发行利率2.3%-7.5%，可比发行利率较前次下行。2）信托：上周集合信托发行10.5亿元，环比减少20.4亿元。3）地产股：上周房地产板块跌4.2%，跑赢沪深300（-4.51%）；当前地产板块PE（TTM）8.24倍，估值处于近五年13.79%分位。沪深港股通北向资金净流入前三为华侨城A、金科股份、万业企业；南向资金净流入前三为碧桂园服务、金科服务、融创服务。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。